一、逾期交付的(de)違約責任。

　　出賣人(rén)在房(fáng)屋沒有達到合同約定的(de)交付使用(yòng)條件的(de)時(shí)候就将房(fáng)屋交付給了(le)買受人(rén)，而買受人(rén)接收了(le)房(fáng)屋。如果房(fáng)屋達到交付條件的(de)時(shí)間超過了(le)合同約定的(de)時(shí)間，買受人(rén)能否要求出賣人(rén)承擔逾期交房(fáng)的(de)違約責任?

　　【處理(lǐ)方法】按照(zhào)雙方當事人(rén)的(de)合同約定，買受人(rén)在接收房(fáng)屋時(shí)應當有權察看房(fáng)屋達到合同約定交付條件的(de)有關證明(míng)文件，因此，無論是出賣人(rén)在交房(fáng)時(shí)沒有出示這(zhè)些證明(míng)文件，還(hái)是買受人(rén)明(míng)知房(fáng)屋沒有達到合同約定的(de)交付條件而同意接收房(fáng)屋，雙方當事人(rén)都以自己的(de)實際行爲變更了(le)合同關于房(fáng)屋交付條件及程序的(de)約定，那麽，如果房(fáng)屋達到交付條件的(de)時(shí)間超過了(le)合同約定的(de)時(shí)間，買受人(rén)不能再依照(zhào)合同的(de)約定追究出賣人(rén)逾期交房(fáng)的(de)違約責任。

　　　二、《商品房(fáng)買賣合同》逾期履行違約金如何确定?

　　【處理(lǐ)方法】按合同約定的(de)違約責任爲标準來(lái)計算(suàn)違約金;合同沒有約定的(de)，按逾期履行的(de)天數依逾期貸款利息标準來(lái)确定。

　　三、 當事人(rén)以約定的(de)違約金過高(gāo)爲由請求減少的(de)，應當如何處理(lǐ)?

　　【處理(lǐ)方法】按合同約定來(lái)處理(lǐ)。如當事人(rén)能舉出證據說明(míng)其違約行爲給對(duì)方造成損失的(de)具體數額，則違約金按是否超過損失30%爲限來(lái)進行适當調整。

　　　四、對(duì)于出賣人(rén)交付不合格房(fáng)屋的(de)，買受人(rén)可(kě)采取的(de)救濟措施有哪些?

　　【處理(lǐ)方法】買受人(rén)采取的(de)補救措施有：

　　(1)實際履行。買受人(rén)所購(gòu)置的(de)房(fáng)屋如果地基基礎工程及主體結構工程質量出現問題，如果通(tōng)過加固等能夠修複，且确保建築物(wù)安全的(de)，買受人(rén)可(kě)以請求出賣人(rén)依照(zhào)法律規定及合同約定内容履行義務。實際履行是我國合同履行的(de)一項基本原則，是一方違約以後另一方可(kě)以采取的(de)一項主要補救措施。但要考慮違約方能否繼續履行及其繼續履行的(de)合理(lǐ)性，如果違約方确無力繼續履行或繼續履行将會付出更大(dà)的(de)代價等，均不宜采取此種補救措施。

　　(2)解除合同。在房(fáng)屋出現地基基礎工程及主體結構工程質量問題後，難以通(tōng)過修複辦法解決的(de)，買受人(rén)可(kě)請求解除合同。解除合同是一種較嚴厲的(de)措施，一般禁止當事人(rén)在沒有任何法定或約定根據的(de)情況下(xià)任意解除合同。

　　(3)違約金及損害賠償。出賣人(rén)交付的(de)房(fáng)屋不合格，買受人(rén)不論是請求實際履行還(hái)是解除合同，均不影(yǐng)響請求出賣人(rén)支付違約金及承擔損害賠償責任。

　　(4)違約侵權責任。

　　　五、出賣人(rén)交付不合格房(fáng)屋，買受人(rén)采取違約侵權責任措施予以補救的(de)，應注意哪些問題：

　　【處理(lǐ)方法】(1)不法行爲造成受害人(rén)人(rén)身傷害和(hé)精神傷害的(de)，即使當事人(rén)之間存在著(zhe)合同關系，也(yě)應按侵權責任予以處理(lǐ)，因爲合同責任不能對(duì)受害人(rén)所遭受的(de)人(rén)身傷害和(hé)精神損害提供補救。

　　(2)當事人(rén)之間存在合同關系，而不法行爲僅造成受害人(rén)财産損失的(de)，則按合同糾紛處理(lǐ)對(duì)受害人(rén)更爲有利些。

　　(3)責任競合的(de)情況下(xià)，若當事人(rén)事先在合同中約定了(le)雙方僅承擔合同責任，原則上從其約定。但當事人(rén)的(de)約定不能免除其應承擔的(de)故意或重大(dà)過失的(de)侵權責任，在此情況下(xià)，受害人(rén)享有兩種權利。