在限貸政策越發嚴厲的(de)背景下(xià)，買方通(tōng)過房(fáng)産中介剛簽訂買房(fáng)合同，很快(kuài)就發現無法從銀行獲得(de)貸款(或獲得(de)足額貸款)，中介費應由誰買單呢(ne)?近日，三水(shuǐ)法院審結一起涉及房(fáng)屋中介費的(de)房(fáng)屋買賣糾紛案。

　　去年11月(yuè)，經房(fáng)産中介介紹，李某看中了(le)三水(shuǐ)彙豐花園的(de)一套房(fáng)産。在中介的(de)積極聯絡下(xià)，李某與房(fáng)主達成了(le)購(gòu)房(fáng)意向，并支付了(le)2萬元定金。12月(yuè)6日，買賣雙方及中介一起簽訂了(le)《二手房(fáng)屋買賣合同》，約定李某以40萬元的(de)價格購(gòu)買房(fáng)屋，承諾于2011年4月(yuè)1日前辦完銀行按揭手續;買賣雙方共同委托中介辦理(lǐ)房(fáng)産交易手續，中介按照(zhào)房(fáng)屋成交價2%的(de)标準收取服務費8000元，由李某在辦理(lǐ)土地使用(yòng)權過戶手續當天支付。合同簽訂後，中介協助李某向銀行申請購(gòu)房(fáng)款的(de)七成貸款。但因銀行從今年初開始收緊住房(fáng)貸款業務，而李某又年過五旬，沒有穩定的(de)收入來(lái)源，多(duō)家銀行拒絕向李某提供貸款，即使有一兩家願意貸款也(yě)不可(kě)能提供高(gāo)達七成的(de)貸款。因無法從銀行貸到足額款項，李某隻能損失2萬元定金與房(fáng)主解除了(le)買賣合同。但此舉卻讓爲促成這(zhè)筆交易忙前忙後的(de)中介傻了(le)眼，誰來(lái)爲中介費買單呢(ne)?

　　法院審理(lǐ)認爲，李某爲購(gòu)房(fáng)需要，委托中介爲其提供訂立房(fáng)屋買賣合同的(de)機會以及相應的(de)媒介服務，故李某與中介之間屬于居間合同關系。中介爲李某提供房(fáng)源信息，帶領李某看房(fáng)，提供選購(gòu)意見、解答(dá)買賣手續的(de)咨詢、協助辦理(lǐ)銀行按揭手續等，并促使李某與房(fáng)主達成了(le)房(fáng)屋買賣協議(yì)，故中介已履行了(le)居間義務，李某理(lǐ)應支付中介費。李某作爲理(lǐ)性的(de)成年人(rén)，在簽訂合同之時(shí)應對(duì)合同風險以及自身的(de)義務有充分(fēn)的(de)認識和(hé)預見，銀行信貸政策變動帶來(lái)的(de)不利後果應由其自行承擔。按照(zhào)合同的(de)約定，中介應爲買賣雙方辦理(lǐ)房(fáng)産過戶手續，現因房(fáng)屋買賣協議(yì)已經解除，客觀上造成中介協助辦理(lǐ)房(fáng)産過戶手續等居間義務無須履行，故依據民法的(de)公平原則和(hé)等價有償原則，法院酌情确定李某應支付4000元中介費。

　　房(fáng)屋買賣是一種标的(de)額相對(duì)較大(dà)，與買賣雙方有切身利害關系的(de)合同。付款義務人(rén)在購(gòu)房(fáng)前應對(duì)房(fáng)屋買賣的(de)相關政策有一定了(le)解，對(duì)合同訂立後可(kě)能出現的(de)履行障礙作出相應的(de)準備。今年以來(lái)，由于央行不斷提高(gāo)存款準備金率，商業銀行手裏的(de)“存貨”越發吃(chī)緊，貸款利率不斷上浮，銀行房(fáng)貸門檻越來(lái)越高(gāo)，審批時(shí)間越來(lái)越長(cháng)，房(fáng)貸無法獲批的(de)情況也(yě)逐漸增多(duō)。因此，在當下(xià)調控非常階段，買房(fáng)人(rén)在貸款購(gòu)房(fáng)前一定要做(zuò)好兩手準備。簽訂購(gòu)房(fáng)協議(yì)前最好能先聯系貸款銀行，确認房(fáng)貸能夠足額按時(shí)發放。而爲避免政策日久生變，還(hái)應盡量縮短整個(gè)房(fáng)地産交易的(de)過程，盡快(kuài)讓“生米煮成熟飯”，同時(shí)盡可(kě)能提高(gāo)首付款比例(或另外準備一部分(fēn)房(fáng)貸補足預備金)，以應對(duì)銀行未能足額發放申請額度時(shí)帶來(lái)的(de)風險。否則，一旦在簽約後因貸款擱淺而無法履約，則很有可(kě)能會面臨損失定金、傭金照(zhào)付的(de)尴尬境地。