在二手房(fáng)買賣中，因每位買方和(hé)賣方的(de)情況都不盡相同，再加上房(fáng)屋中介公司的(de)素質和(hé)責任等不确定因素，使得(de)房(fáng)屋買賣糾紛很容易發生。爲了(le)讓房(fáng)産買賣行爲順利，減少那些既花精力又花時(shí)間的(de)糾紛發生，筆者分(fēn)别爲買賣雙方在5個(gè)環節支招。

　　賣房(fáng)者主要有挂牌、收定、簽約、收款、交房(fáng)過戶等五個(gè)環節

　　一、挂牌時(shí)明(míng)确委托方式和(hé)期限。賣方大(dà)多(duō)數情況下(xià)會通(tōng)過中介公司予以挂牌出售。賣方在挂牌時(shí)除明(míng)确挂牌價格外，還(hái)應明(míng)确委托方式和(hé)挂牌期限。此外，有些中介公司往往自行或者讓自己的(de)中介人(rén)員(yuán)先付定金把房(fáng)子定下(xià)來(lái)，但最後簽約的(de)肯定是他(tā)人(rén)；所以，賣方不要輕易收取中介的(de)定金。

　　二、謹慎收取定金。中介公司找到客戶後會同賣方議(yì)價。如賣方接受購(gòu)買條件，則從中介處簽收定金。但很多(duō)中介公司會要求保管該定金，賣方對(duì)此要慎重。房(fáng)子賣了(le)，定金轉爲傭金倒也(yě)算(suàn)了(le)，就怕買方毀約賣方可(kě)以沒收定金時(shí)，中介公司卻要求分(fēn)賣方一杯羹。

　　三、簽約時(shí)要注意三點。一是将房(fáng)屋的(de)物(wù)理(lǐ)狀況和(hé)權利狀況如實告知買方，最好在合同中寫下(xià)來(lái)；二是提供“三項證明(míng)”，即如有共有人(rén)須提供房(fáng)屋共有人(rén)同意出售的(de)證明(míng)，如有抵押，則提供已經書(shū)面通(tōng)知房(fáng)屋抵押權人(rén)的(de)證明(míng)，如該房(fáng)已經出租，則提供房(fáng)屋承租人(rén)放棄優先購(gòu)買權的(de)書(shū)面證明(míng)。三是交易流程必須與房(fáng)款支付挂鈎，即确保在房(fáng)屋過戶前後拿到房(fáng)款。

　　四、盡量取得(de)放款承諾。簽約時(shí)，買方通(tōng)常隻支付首期款，餘款待過戶後由銀行支付。但銀行隻根據買方指示付款，如在房(fáng)屋過戶後、銀行放款之前，買方取消了(le)貸款，則銀行自然不會再放款給賣方，故賣方最好能取得(de)買方貸款銀行的(de)放款承諾。

　　五、交房(fáng)過戶時(shí)避免違約責任。交房(fáng)和(hé)過戶是賣方的(de)兩大(dà)義務，需買方配合。當出現買方因種種原因不予配合時(shí)，賣方應書(shū)面催告買方，同時(shí)要求中介出具相關證明(míng)，避免日後違約責任。

　　買房(fáng)者主要有下(xià)定、調查、簽約、付款、收房(fáng)過戶等5大(dà)環節

　　一、下(xià)定時(shí)要明(míng)确議(yì)價期限。下(xià)定時(shí)要明(míng)确中介公司向賣方進行議(yì)價的(de)期限，保證議(yì)價不成時(shí)及時(shí)拿回款項。與中介簽好居間協議(yì)後，要拿份協議(yì)原件。在中介議(yì)價成功後，應要求中介将賣方簽署的(de)協議(yì)和(hé)賣方簽的(de)定金收條轉交給自己。

　　二、注重實地調查。簽約前，買方應作些調查，首先到房(fáng)屋實地考察，了(le)解房(fáng)屋的(de)居住情況、相鄰關系、物(wù)業維修資金和(hé)物(wù)業收費等情況。其次，買方應至交易中心查詢該房(fáng)屋的(de)産權情況，有無抵押、租賃或被查封等。再次，到房(fáng)屋所在派出所查明(míng)該房(fáng)屋内戶口情況。最後，如需貸款還(hái)應事先向銀行咨詢貸款條件和(hé)可(kě)貸成數。 　　三、簽約前多(duō)查相關證件。比如身份證，房(fáng)屋産權證等等，以确保賣方具有合法資格。同時(shí)，買方付款應與賣方履約挂起鈎來(lái)，比如簽約、交房(fáng)、過戶等環節當賣方完成後再相應付款，并且約定賣方違約時(shí)買方可(kě)相應推遲付款的(de)權利。最後，爲保證資金安全，最好能采用(yòng)資金監管。

　　四、付款後要收取收據。房(fáng)款支付後，應由賣方出具收據。除非賣方明(míng)确授權，中介一般無權擅自收受房(fáng)款。如約定部分(fēn)房(fáng)款支付用(yòng)來(lái)償還(hái)銀行注銷現有抵押登記的(de)，該筆資金一定要監管或者由買方支付至賣方的(de)還(hái)貸賬戶并告知原有銀行直接劃撥，以避免賣方挪用(yòng)導緻無法過戶。

　　五、收房(fáng)過戶要驗收。買方接收房(fáng)屋時(shí)，應根據合同驗收設施設備的(de)移交情況。在過戶前，盡量避免裝修房(fáng)屋，以防過戶後發生糾紛使買賣複雜(zá)化(huà)。房(fáng)屋過戶不僅包括産權過戶，還(hái)須注意水(shuǐ)電煤話(huà)等他(tā)項過戶。如該屋内有戶口，要敦促賣方及時(shí)遷出。