商品房(fáng)退房(fáng)糾紛，以買受人(rén)是否已經和(hé)房(fáng)地産開發商簽訂了(le)商品房(fáng)買賣合同，可(kě)分(fēn)爲商品房(fáng)認購(gòu)合同糾紛和(hé)商品房(fáng)買賣合同糾紛。買受人(rén)僅與開發商簽訂了(le)商品房(fáng)認購(gòu)合同，交付了(le)認購(gòu)定金，但是，還(hái)沒有簽訂商品房(fáng)買賣合同，此事，如何退房(fáng)，請參考《北(běi)京房(fáng)屋買賣租賃律師網》商品房(fáng)買賣欄目“商品房(fáng)認購(gòu)糾紛”的(de)文章(zhāng)及其參考案例。本文重點介紹，已經簽訂了(le)商品房(fáng)買賣合同以後，如何退房(fáng)。
一、因商品房(fáng)買賣合同無效退房(fáng)
依據合同法的(de)規定：合同被确認無效以後，沒有履行的(de)，不再履行;已經履行的(de)，要停止履行。所以，隻要商品房(fáng)買賣合同被法院或者仲裁機構确認無效的(de)，買受人(rén)都可(kě)以實現退房(fáng)的(de)目的(de)。商品房(fáng)買賣合同無效的(de)情況有：
1、商品房(fáng)買賣中開發商的(de)項目開發違法。
沒有履行法律規定的(de)手續，不具備完備的(de)法律文件，如未獲得(de)《建設用(yòng)地規劃許可(kě)證》、《建設工程規劃許可(kě)證》、《建設工程開工證》、《國有土地使用(yòng)證》等，項目被确認違法，因此違反法律的(de)禁止性規定或者違反社會公共利益，會導緻商品房(fáng)買賣合同無效，合同無效的(de)出賣人(rén)應承擔購(gòu)房(fáng)者因此造成的(de)全部損失。
2、出賣人(rén)訂立商品房(fáng)買賣合同時(shí)，故意隐瞞沒有取得(de)商品房(fáng)預售許可(kě)證明(míng)的(de)事實或者提供虛假商品房(fáng)預售許可(kě)證明(míng)的(de)，商品房(fáng)買賣合同無效。
法律依據：
《最高(gāo)人(rén)民法院關于審理(lǐ)商品房(fáng)買賣合同糾紛案件适用(yòng)法律若幹問題的(de)解釋》：
第二條 出賣人(rén)未取得(de)商品房(fáng)預售許可(kě)證明(míng)，與買受人(rén)訂立的(de)商品房(fáng)預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得(de)商品房(fáng)預售許可(kě)證明(míng)的(de)，可(kě)以認定有效。
第九條 出賣人(rén)訂立商品房(fáng)買賣合同時(shí)，具有下(xià)列情形之一，導緻合同無效或者被撤銷、解除的(de)，買受人(rén)可(kě)以請求返還(hái)已付購(gòu)房(fáng)款及利息、賠償損失，并可(kě)以請求出賣人(rén)承擔不超過已付購(gòu)房(fáng)款一倍的(de)賠償責任：
(一)故意隐瞞沒有取得(de)商品房(fáng)預售許可(kě)證明(míng)的(de)事實或者提供虛假商品房(fáng)預售許可(kě)證明(míng)。
特别提示：在起訴前出賣人(rén)已取得(de)商品房(fáng)預售許可(kě)證明(míng)的(de)，商品房(fáng)買賣合同可(kě)以認定有效。也(yě)就是說，即使出賣人(rén)在簽訂商品房(fáng)買賣合同時(shí)，出賣人(rén)沒有取得(de)商品房(fáng)預售許可(kě)證明(míng)，但是，在買受人(rén)起訴前出賣人(rén)已經取得(de)的(de)，如果買受人(rén)再主張合同無效，法院可(kě)以不予支持。因此，若買受人(rén)欲以此爲由主張退房(fáng)的(de)，應在得(de)知該事由後抓緊時(shí)間立即主張，以避免因猶豫不決、拖沓而喪失******訴訟時(shí)機。
這(zhè)裏需要注意的(de)是：第一，簽訂商品房(fáng)買賣合同時(shí)，出賣人(rén)未取得(de)商品房(fáng)預售許可(kě)證或者提供虛假的(de)預售許可(kě)證;第二、出賣人(rén)出于故意;第三、在起訴前仍未取得(de)商品房(fáng)預售許可(kě)證。
3、出賣人(rén)在訂立商品房(fáng)買賣合同時(shí)，故意隐瞞所售房(fáng)屋已經抵押的(de)事實，商品房(fáng)買賣合同無效。
法律依據：
《最高(gāo)人(rén)民法院關于審理(lǐ)商品房(fáng)買賣合同糾紛案件适用(yòng)法律若幹問題的(de)解釋》
第九條 出賣人(rén)訂立商品房(fáng)買賣合同時(shí)，具有下(xià)列情形之一，導緻合同無效或者被撤銷、解除的(de)，買受人(rén)可(kě)以請求返還(hái)已付購(gòu)房(fáng)款及利息、賠償損失，并可(kě)以請求出賣人(rén)承擔不超過已付購(gòu)房(fáng)款一倍的(de)賠償責任：
(二)故意隐瞞所售房(fáng)屋已經抵押的(de)事實。
《中華人(rén)民共和(hé)國擔保法》
第四十九條 抵押期間，抵押人(rén)轉讓已辦理(lǐ)登記的(de)抵押物(wù)的(de)，應當通(tōng)知抵押權人(rén)并告知受讓人(rén)轉讓物(wù)已經抵押的(de)情況;抵押人(rén)未通(tōng)知抵押權人(rén)或者未告知受讓人(rén)的(de)，轉讓行爲無效。
轉讓抵押物(wù)的(de)價款明(míng)顯低于其價值的(de)，抵押權人(rén)可(kě)以要求抵押人(rén)提供相應的(de)擔保;抵押人(rén)不提供的(de)，不得(de)轉讓抵押物(wù)。
抵押人(rén)轉讓抵押物(wù)所得(de)的(de)價款，應當向抵押權人(rén)提前清償所擔保的(de)債權或者向與抵押權人(rén)約定的(de)第三人(rén)提存。超過債權數額的(de)部分(fēn)，歸抵押人(rén)所有，不足部分(fēn)由債務人(rén)清償。
特别提示：房(fáng)屋已經抵押的(de)事實，必須發生在房(fáng)屋出售前，且出賣人(rén)存在故意隐瞞的(de)情況。由于房(fáng)屋在出售前已設定抵押，抵押權在先，因此，将直接影(yǐng)響買受人(rén)辦理(lǐ)産權登記。此時(shí)，買受人(rén)可(kě)以向法院主張确認商品房(fáng)買賣合同無效。
這(zhè)裏需要注意的(de)是：第一，抵押權在先;第二、出賣人(rén)故意隐瞞。
