1999年6月(yuè)10日，甲将其自有商品房(fáng)一套出租給乙公司作爲辦公房(fáng)，租賃期爲1996年6月(yuè)10日至2001年6月(yuè)10日。合同約定，乙公司可(kě)對(duì)該房(fáng)進行适當裝修，租賃期滿時(shí)，根據乙公司的(de)裝修投入和(hé)裝修物(wù)的(de)剩餘價值，甲在不超過2萬元的(de)範圍内對(duì)乙公司進行補償。次月(yuè)，乙公司投入6萬元裝修并營業。2001年1月(yuè)，甲欲将此房(fáng)出售，詢問乙公司是否願意購(gòu)買。乙公司立即表示願意以40萬元的(de)價格購(gòu)買，甲無須再補償。甲未予同意。5月(yuè)底，甲乙協商在租賃期滿時(shí)由甲向乙公司補償裝修費2萬元。6月(yuè)1日，甲将該房(fáng)以42萬元的(de)價格售與丙，6月(yuè)20日，丙以50萬元的(de)價格将房(fáng)屋轉讓給丁，兩次交易均已辦理(lǐ)了(le)過戶手續。乙得(de)知以上交易後，于7月(yuè)1日起訴甲、丙，要求法院判決甲、丙的(de)買賣合同無效，丙對(duì)于該房(fáng)屋的(de)再次出賣屬于無權處分(fēn)，應由乙對(duì)該房(fáng)行使優先購(gòu)買權。
本案在審理(lǐ)過程中主要存在以下(xià)三種觀點：
第一種觀點認爲，乙公司不能行使優先購(gòu)買權。因爲甲出賣該出租的(de)房(fáng)屋，已經提前3個(gè)月(yuè)通(tōng)知了(le)乙公司，乙公司因不能接受甲提出的(de)條件而喪失了(le)優先購(gòu)買權，第三人(rén)丙的(de)出價高(gāo)于乙公司，不屬于我國合同法上規定的(de)同等條件。因此，乙公司不能行使優先購(gòu)買權。
第二種觀點認爲，乙公司在一定條件下(xià)有權行使優先購(gòu)買權，否則，可(kě)要求甲賠償損失。因爲乙公司在甲通(tōng)知其賣房(fáng)意圖後，立即表示願意購(gòu)買，而甲仍以同等條件賣給丙，法院應依法判決甲丙之間的(de)買賣合同無效，丙不能取得(de)房(fáng)屋所有權。丙與丁的(de)房(fáng)屋買賣合同爲效力待定合同，須由房(fáng)屋的(de)所有權人(rén)予以追認。本案有兩種可(kě)能的(de)結果：如果甲不追認合同的(de)效力，該買賣合同無效，由乙公司行使優先購(gòu)買權，從而取得(de)房(fáng)屋的(de)所有權;如果甲追認該合同的(de)效力，則合同有效，由丁取得(de)房(fáng)屋的(de)所有權，甲的(de)行爲構成一物(wù)二賣，應向乙公司承擔違約責任。
第三種觀點認爲，乙公司不能依據優先購(gòu)買權取得(de)房(fáng)屋所有權，隻能要求甲賠償其不能優先購(gòu)買房(fáng)屋所造成的(de)損失。理(lǐ)由是，雖然甲與丙的(de)買賣合同無效，但是丙可(kě)以基于房(fáng)屋登記的(de)公示公信力，善意取得(de)房(fáng)屋的(de)所有權。甲違反了(le)對(duì)乙公司的(de)通(tōng)知義務，緻使乙公司不能行使優先購(gòu)買權，此損失應由甲予以賠償。丙與丁的(de)買賣合同有效。
筆者同意第三種觀點。
評析
本案涉及的(de)法律問題是：房(fáng)屋租賃合同關系中，承租人(rén)如何行使對(duì)租賃物(wù)的(de)優先購(gòu)買權，以及如何對(duì)侵害優先購(gòu)買權進行損失認定。
1.優先購(gòu)買權的(de)成立遵循法定主義原則
優先購(gòu)買權爲民事優先權之一。由于優先購(gòu)買權爲形成權的(de)一種，具有效力上的(de)優先性，我國合同法第二百三十條明(míng)确規定了(le)房(fáng)屋承租人(rén)對(duì)于租賃房(fáng)屋的(de)優先購(gòu)買權，即“出租人(rén)出賣租賃房(fáng)屋的(de)，應當在出賣之前的(de)合理(lǐ)期限内通(tōng)知承租人(rén)，承租人(rén)享有以同等條件優先購(gòu)買的(de)權利。”同時(shí)，最高(gāo)人(rén)民法院《關于貫徹執行〈中華人(rén)民共和(hé)國民法通(tōng)則〉若幹問題的(de)意見(試行)》第一百一十八條規定：“出租人(rén)出賣出租房(fáng)屋，應提前3個(gè)月(yuè)通(tōng)知承租人(rén)。承租人(rén)在同等條件下(xià)享有優先購(gòu)買權;出租人(rén)未按此規定出賣房(fáng)屋的(de)，承租人(rén)可(kě)以請求人(rén)民法院宣告該房(fáng)屋買賣無效。”總之，房(fáng)屋承租人(rén)的(de)優先購(gòu)買權是合同法明(míng)确規定的(de)民事權利，無須當事人(rén)約定，自租賃關系成立時(shí)産生，在符合法定條件時(shí)可(kě)予行使。
2.優先購(gòu)買權的(de)行使受到“同等條件”的(de)限制
承租人(rén)的(de)優先購(gòu)買權是一種在行使上附有限制條件的(de)形成權。一方面，它是一種形成權，優先購(gòu)買權人(rén)依據自己的(de)意思形成以義務人(rén)(出租人(rén))與第三人(rén)同等條件爲内容的(de)契約，無須義務人(rén)的(de)承諾。另一方面，該形成權的(de)行使附有限制性條件，即承租人(rén)隻有在符合同等條件的(de)前提下(xià)才能行使對(duì)租賃物(wù)的(de)優先購(gòu)買權。優先購(gòu)買權的(de)立法目的(de)和(hé)權利實質應當是：在不損害出賣人(rén)利益的(de)前提下(xià)，給承租人(rén)一個(gè)買受的(de)機會。如何做(zuò)到不損害出賣人(rén)的(de)利益，關鍵是要嚴格遵守同等條件的(de)原則，即優先購(gòu)買權人(rén)的(de)認購(gòu)條件與其他(tā)買受人(rén)完全一緻。這(zhè)裏的(de)認購(gòu)條件不僅包括最主要的(de)價格條件，還(hái)包括價款支付期限、方式、賣方遷址期限以及所賣房(fáng)屋的(de)部位、數量等因素。如果出賣人(rén)基于某種特殊原因給予其他(tā)買受人(rén)一種比較優惠的(de)價格，而這(zhè)種特殊原因能以金錢計算(suàn)，則應折合金錢計入價格之中;如果不能以金錢計算(suàn)，則優先購(gòu)買權人(rén)應當具有同樣的(de)特殊原因，才能視爲“同等條件”。因爲其他(tā)買受人(rén)所能提供的(de)任何條件，包括機會，都是出賣人(rén)的(de)利益所在，優先購(gòu)買權人(rén)不能做(zuò)到，出賣人(rén)的(de)利益就不能實現，就不符合同等條件的(de)要求。第三人(rén)提供的(de)某種機會能否以金錢替代，應以出賣人(rén)的(de)價值觀判斷，不能以優先購(gòu)買權人(rén)的(de)觀念衡量。隻要其價值判斷标準符合常理(lǐ)，并不違法，就應支持。另外，在考察同等條件時(shí)，付款方式這(zhè)一條件具有特殊性。由于個(gè)人(rén)的(de)信用(yòng)不同，如果出賣人(rén)允許第三人(rén)分(fēn)期付款，則優先購(gòu)買權人(rén)除非爲出賣人(rén)提供了(le)充分(fēn)而适當的(de)擔保，否則不得(de)請求分(fēn)期付款。當然，如果第三人(rén)允諾一次付清的(de)，優先購(gòu)買權人(rén)不得(de)主張分(fēn)期付款。對(duì)于這(zhè)些合同之外的(de)特殊利益，出賣人(rén)負有舉證責任。
在本案中，将裝修的(de)因素考慮在内，乙公司的(de)出價與丙的(de)出價實際上是相同的(de)，符合同等條件的(de)要求，故乙公司享有優先購(gòu)買權。
3.出賣人(rén)通(tōng)知義務的(de)履行與承租人(rén)優先購(gòu)買權的(de)保全
出租人(rén)在決定出賣其房(fáng)屋前，對(duì)承租人(rén)負有通(tōng)知義務。這(zhè)裏有一個(gè)問題值得(de)探討(tǎo)，即通(tōng)知義務與優先購(gòu)買權行使之間的(de)關系。我們知道，優先購(gòu)買權是一項期待權，它成立于租賃關系開始時(shí)，隻有當出租人(rén)出賣其租賃房(fáng)屋時(shí)方可(kě)行使。可(kě)見，出賣行爲是優先購(gòu)買權得(de)以行使的(de)條件之一。而通(tōng)知行爲的(de)法律效果是與優先購(gòu)買權的(de)保全聯系在一起的(de)。出賣人(rén)履行通(tōng)知義務，優先購(gòu)買權人(rén)應當在一定期限内表示願意購(gòu)買，否則就喪失優先購(gòu)買權。如果出賣人(rén)違反通(tōng)知義務，則使得(de)優先購(gòu)買權人(rén)的(de)權利得(de)以保全。權利人(rén)可(kě)以行使權利，請求法院宣告出賣人(rén)與第三人(rén)的(de)房(fáng)屋買賣合同無效，或者要求出賣人(rén)對(duì)其損失進行賠償。
由此可(kě)見，明(míng)确通(tōng)知義務的(de)相關法律問題，對(duì)優先購(gòu)買權的(de)行使有重要意義。這(zhè)些問題是：
第一，通(tōng)知的(de)内容應當是具體的(de)出賣條件。隻有這(zhè)樣，才能确定承租人(rén)在該具體出賣條件下(xià)是否願意購(gòu)買，從而保全或喪失其在該具體條件下(xià)的(de)優先購(gòu)買權。如果出賣人(rén)對(duì)第三人(rén)降低了(le)出賣條件，則仍負有向優先購(gòu)買權人(rén)通(tōng)知的(de)義務，其原因在于通(tōng)知的(de)内容發生了(le)變化(huà)。本案中，甲降低了(le)自己的(de)出賣條件，同意以當初乙公司提出的(de)價格出賣房(fáng)屋，但是沒有通(tōng)知乙公司，屬于違反通(tōng)知義務的(de)行爲，對(duì)此，乙公司可(kě)以行使其優先購(gòu)買權，或者要求甲賠償損失。
第二，優先購(gòu)買權的(de)行使期限如何确定?根據最高(gāo)人(rén)民法院《關于貫徹執行〈中華人(rén)民共和(hé)國民法通(tōng)則〉若幹問題的(de)意見(試行)》第一百一十八條之規定，承租人(rén)的(de)優先購(gòu)買權的(de)行使爲接到出賣人(rén)通(tōng)知以後3個(gè)月(yuè)。也(yě)就是說，乙公司的(de)優先購(gòu)買權可(kě)以保全3個(gè)月(yuè)，如果在該期限内不表示願意購(gòu)買，爲自動放棄優先購(gòu)買權。筆者認爲，3個(gè)月(yuè)期限過長(cháng)，過度限制了(le)出租人(rén)的(de)處分(fēn)權，使得(de)出租人(rén)必須苦苦等待3個(gè)月(yuè)，才能根據承租的(de)意思确定是否可(kě)與第三人(rén)成交。并且3個(gè)月(yuè)裏，房(fáng)地産市場(chǎng)變化(huà)莫測，同等條件難确定，超長(cháng)時(shí)間的(de)等待給房(fáng)主帶來(lái)損失卻是可(kě)能的(de)。因此，筆者建議(yì)縮短優先購(gòu)買權的(de)行使期限。
第三，通(tōng)知義務履行與否的(de)舉證責任由誰承擔?出賣人(rén)與優先購(gòu)買權人(rén)發生糾紛時(shí)，應當是“誰主張誰舉證”。具體來(lái)說，由出賣人(rén)承擔通(tōng)知義務的(de)舉證責任，由優先購(gòu)買權人(rén)承擔在法定期限内表示願意購(gòu)買的(de)舉證責任。因此，實踐中，通(tōng)知與答(dá)複行爲應當盡量采取書(shū)面形式。
4.優先購(gòu)買權人(rén)的(de)損失的(de)認定
在義務人(rén)沒有盡到通(tōng)知義務或者在同等條件下(xià)，義務人(rén)沒有尊重權利人(rén)的(de)優先購(gòu)買權，而将标的(de)物(wù)賣給第三人(rén)，并且第三人(rén)已經根據法律相關規定，取得(de)标的(de)物(wù)的(de)所有權，使得(de)優先購(gòu)買權人(rén)在事實上和(hé)法律上不能優先購(gòu)買标的(de)物(wù)。這(zhè)樣，如何通(tōng)過賠償手段對(duì)優先購(gòu)買權人(rén)救濟，就是非常關鍵的(de)問題。
筆者認爲，認定優先購(gòu)買權人(rén)的(de)損失，應從以下(xià)幾個(gè)方面考慮：
第一，如果優先購(gòu)買權人(rén)已經和(hé)出賣人(rén)達成買賣協議(yì)，而出賣人(rén)又将房(fáng)屋另賣的(de)，遵循一般的(de)違約賠償規則，應由出賣人(rén)賠償優先購(gòu)買權人(rén)的(de)實際損失。
第二，如果優先購(gòu)買權人(rén)在與出賣人(rén)協商過程中，基于對(duì)出賣人(rén)的(de)信賴，而采取了(le)履行合同的(de)必要措施，因出賣人(rén)過失，而造成合同不成立或不生效，則出賣人(rén)應賠償優先購(gòu)買權人(rén)的(de)信賴利益的(de)損失。
第三，如果出賣人(rén)違反通(tōng)知義務，緻使優先購(gòu)買權人(rén)不能行使優先購(gòu)買權而獲得(de)房(fáng)屋的(de)所有權，并喪失了(le)其轉爲産權人(rén)所帶來(lái)的(de)便利或利益，諸如免于另行尋租、搬家等等，對(duì)此種額外費用(yòng)，出賣人(rén)應予賠償。
第四，如果出賣人(rén)違反通(tōng)知義務，緻使承租人(rén)不得(de)不以更高(gāo)的(de)價格另外購(gòu)買房(fáng)屋，則對(duì)于承租人(rén)另行購(gòu)買房(fáng)屋的(de)額外支出，應當參照(zhào)系争房(fáng)屋的(de)市場(chǎng)價格判令出租人(rén)給予适當的(de)經濟補償，但該補償不得(de)超過該租賃房(fáng)屋市場(chǎng)價格與出賣價格之間的(de)差額
