廈門租房(fáng)合同糾紛律師
一、租房(fáng)合同糾紛怎麽解決

1、租房(fáng)合同糾紛有幾種解決糾紛的(de)方法:協商。雙方通(tōng)過友好協商解決争端。這(zhè)是最好的(de)方法;調解。如果雙無法通(tōng)過協商達成協議(yì)，則可(kě)以要求相應機構進行調解。例如，如果一 或雙方都是國有公司，則它們可(kě)以請求上級主管部門的(de)調解。. 上級機構在平等的(de)基礎上進行調解，而不是幹預。當人(rén)也(yě)可(kě)以向仲裁機構,法院等提出申請。進衍調解;仲裁。當人(rén)不協商,不願調解的(de),可(kě)以按照(zhào)約定的(de)仲裁條款或者發生糾紛後雙方達成的(de)仲裁協議(yì),向仲裁機構請求仲裁;訴訟。如果沒有仲裁條款,而以後又未達成仲裁協議(yì)，則的(de)當事方可(kě)以在法庭上起訴糾紛達成和(hé)解。

2、法律依據：《中華人(rén)民共和(hé)國民事訴訟法》

第九十三條，人(rén)民法院審理(lǐ)民事案件,根據當事人(rén)自願的(de)原則,在事實清楚的(de)基礎上，分(fēn)清是非,進行調解；

第二百七十一條，仲裁協議(yì)；涉外經濟貿易運輸和(hé)海事中發生的(de)糾紛當事人(rén)在合同中訂有仲裁條款或者事後達成書(shū)面仲裁協議(yì),提中華人(rén)民共和(hé)國涉外仲裁機構或者其他(tā)仲裁機構仲裁的(de)，當事從不得(de)向人(rén)民法院起訴。當事人(rén)在合同中沒有訂有仲裁條款或者事後沒有達成書(shū)面仲裁協議(yì)的(de),可(kě)以向人(rén)民法院起訴。

二、租房(fáng)合同糾紛找誰解決

建議(yì)協商處理(lǐ)，協商不成，可(kě)以提起訴訟；承租人(rén)與出租人(rén)就房(fáng)屋租賃合同履行過程中産生的(de)糾紛，有以下(xià)的(de)救濟途徑：承租人(rén)與出租人(rén)之間可(kě)以私下(xià)協商解決，争取糾紛的(de)最快(kuài)解決方式;找當地的(de)社區(qū)、居委會等部門進行協調處理(lǐ);協商不成的(de)情況下(xià)，可(kě)以收集證據去法院起訴，由法院依法判決。

房(fáng)屋租賃合同常見糾紛類型

1、房(fáng)屋租賃合同是否必須采取書(shū)面形式?

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《合同法》第215條規定，“租賃期限六個(gè)月(yuè)以上的(de)，應當采用(yòng)書(shū)面形式。當事人(rén)未采用(yòng)書(shū)面形式的(de)，視爲不定期租賃”。

(1)口頭房(fáng)屋租賃合同風險較大(dà)。當事人(rén)房(fáng)屋租賃合同采取口頭形式的(de)，發生争議(yì)時(shí)要有其他(tā)證據證明(míng)。

(2)法律對(duì)長(cháng)期房(fáng)屋租賃合同(6個(gè)月(yuè)以上)要求采取書(shū)面形式。租賃期限6個(gè)月(yuè)以上的(de)口頭房(fáng)屋租賃合同，視爲不定期房(fáng)屋租賃合同。

2、房(fáng)屋租賃合同最長(cháng)期限是多(duō)少年?

《合同法》第214條規定，“租賃期限不得(de)超過二十年。超過二十年的(de)，超過部分(fēn)無效。租賃期間屆滿，當事人(rén)可(kě)以續訂租賃合同，但約定的(de)租賃期限自續訂之日起不得(de)超過二十年。”

(1)房(fáng)屋租賃合同期限最長(cháng)20年，是指當事人(rén)每次簽訂的(de)租賃合同所約定租賃期限不得(de)超過20年;并非指數次簽訂租賃合同或者數份租賃合同的(de)總租賃期限不能超過20年。

(2)房(fáng)屋租賃期間屆滿，當事人(rén)續訂租房(fáng)屋賃合同的(de)租賃期限自續訂之日起不得(de)超過20年。

(3)房(fáng)屋租賃期限超過20年，并非整個(gè)租賃合同無效;而是超過20年部分(fēn)租賃期限無效，也(yě)就是租賃期限按20年計算(suàn)。

3、未經整體驗收合格的(de)城(chéng)鎮房(fáng)屋，當事人(rén)訂立的(de)房(fáng)屋租賃合同是否無效?

《建築法》第61條第二款規定，建築工程竣工經驗收合格後，方可(kě)交付使用(yòng);未經驗收或者驗收不合格的(de)，不得(de)交付使用(yòng)。

(1)城(chéng)鎮房(fáng)屋是指城(chéng)市、鎮規劃區(qū)内的(de)房(fáng)屋。

(2)未經整體驗收合格的(de)城(chéng)鎮房(fáng)屋，當事人(rén)簽訂的(de)房(fáng)屋租賃合同不因此無效。

(3)違反建設工程規劃的(de)農村(cūn)房(fáng)屋，當事人(rén)簽訂的(de)房(fáng)屋租賃合同不因此無效。

4、臨時(shí)建築物(wù)房(fáng)屋租賃合同，是否有效?

“出租人(rén)就未經批準或者未按照(zhào)批準内容建設的(de)臨時(shí)建築，與承租人(rén)訂立的(de)租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的(de)，人(rén)民法院應當認定有效。租賃期限超過臨時(shí)建築的(de)使用(yòng)期限，超過部分(fēn)無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長(cháng)使用(yòng)期限的(de)，人(rén)民法院應當認定延長(cháng)使用(yòng)期限内的(de)租賃期間有效。”

非法的(de)臨時(shí)建築物(wù)房(fáng)屋租賃合同除了(le)在一審辯論終結前取得(de)批準有效以外，均爲無效房(fáng)屋租賃合同。

5、房(fáng)屋租賃合同無效，産生哪些法律後果?

房(fáng)屋租賃合同無效，當事人(rén)不得(de)請求支付租金;但是可(kě)以請求參照(zhào)合同約定的(de)租金标準支付房(fáng)屋占有使用(yòng)費。

房(fáng)屋租賃合同無效，當事人(rén)可(kě)以請求賠償損失。

6、“一房(fáng)數租”情況下(xià)，如何确定承租人(rén)?

出租人(rén)就同一房(fáng)屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的(de)情況下(xià)，承租人(rén)均主張履行合同的(de)，人(rén)民法院按照(zhào)下(xià)列順序确定履行合同的(de)承租人(rén)：

(一)已經合法占有租賃房(fáng)屋的(de);

(二)已經辦理(lǐ)登記備案手續的(de);

(三)合同成立在先的(de)。

不能取得(de)租賃房(fáng)屋的(de)承租人(rén)請求解除合同、賠償損失的(de)，依照(zhào)合同法的(de)有關規定處理(lǐ)。

“一房(fáng)數租”占有人(rén)優先→登記備案人(rén)優先→先成立合同優先。

7、什(shén)麽是“買賣不破租賃”?

私有房(fáng)屋在租賃期内，因買賣、贈與或者繼承發生房(fáng)屋産權轉移的(de)，原租賃合同對(duì)承租人(rén)和(hé)新房(fáng)主繼續有效。《合同法》第229條規定，租賃物(wù)在租賃期間發生所有權變動的(de)，不影(yǐng)響租賃合同的(de)效力。

【提示】

“買賣不破租賃”受到事先抵押權、事前查封和(hé)當事人(rén)約定的(de)限制。

8、什(shén)麽是承租人(rén)的(de)優先購(gòu)買權?

《合同法》第230條規定，出租人(rén)出賣租賃房(fáng)屋的(de)，應當在出賣之前的(de)合理(lǐ)期限内通(tōng)知承租人(rén)，承租人(rén)享有以同等條件優先購(gòu)買的(de)權利。

(1)在承租人(rén)享有優先購(gòu)買權時(shí)，出租人(rén)負有在合理(lǐ)期限通(tōng)知承租人(rén)的(de)義務。

(2)“合理(lǐ)期限”沒有明(míng)确規定。目前隻有“拍(pāi)賣租賃房(fáng)屋，應當在拍(pāi)賣5日前通(tōng)知承租人(rén)”規定。

9、出租人(rén)侵犯承租人(rén)的(de)優先購(gòu)買權，承租人(rén)能否請求法院宣告該房(fáng)屋買賣無效?

出租人(rén)出賣租賃房(fáng)屋未在合理(lǐ)期限内通(tōng)知承租人(rén)或者存在其他(tā)侵害承租人(rén)優先購(gòu)買權情形，承租人(rén)請求出租人(rén)承擔賠償責任的(de)，人(rén)民法院應予支持。但請求确認出租人(rén)與第三人(rén)簽訂的(de)房(fáng)屋買賣合同無效的(de)，人(rén)民法院不予支持。

随著(zhe)《民通(tōng)意見》第118條規定的(de)廢止，承租人(rén)無權請求法院确認違反承租人(rén)優先購(gòu)買權的(de)房(fáng)屋買賣合同無效。

10、房(fáng)屋租賃糾紛如何确定管轄?

凡在租賃關系存續期間發生的(de)房(fáng)屋修繕、租金、騰退等糾紛，一般應由房(fáng)屋所在地法院管轄，個(gè)别由被告所在地法院管轄更符合“兩便”原則的(de)，也(yě)可(kě)由被告戶籍地或居所地法院管轄。

廈門租房(fáng)合同糾紛解決的(de)方式爲：

1、協商解決，最好的(de)辦法是在友好的(de)基礎上相互協商解決糾紛；

2、調解解決方案，根據一方的(de)申請，在消費者協會或别的(de)組織部門的(de)主持下(xià)，通(tōng)過說服教育，鼓勵雙方相互理(lǐ)解，達成和(hé)解協議(yì)，及時(shí)解決租賃糾紛；

3、仲裁解決，仲裁是指合同雙方在争議(yì)發生前或争議(yì)發生後達成協議(yì)，自願将争議(yì)移交仲裁機關，依照(zhào)國家法律、法規、地方行政規章(zhāng)和(hé)規定對(duì)各方作出約束力裁決；

4、行政解決，購(gòu)房(fáng)糾紛的(de)行政解決，是指當地行政部門調解無效或者達成協議(yì)後當事人(rén)反悔的(de)糾紛，或者租房(fáng)糾紛當事人(rén)直接向行政部門投訴，由行政部門處理(lǐ)的(de)具體行政行爲；

5、訴訟解決，合同糾紛的(de)訴訟解決是人(rén)民法院在糾紛當事人(rén)和(hé)别的(de)訴訟參與人(rén)的(de)共同參與下(xià)解決租賃合同糾紛的(de)一種方式