租房(fáng)需注意的(de)六大(dà)問題

作者| 方涵 曾巧藝

來(lái)源| 最高(gāo)人(rén)民法院

在房(fáng)屋租賃市場(chǎng)中，各種類型的(de)糾紛不僅對(duì)租賃雙方的(de)利益造成了(le)損害，也(yě)影(yǐng)響了(le)經濟秩序及社會穩定。2016年5月(yuè)，國務院辦公廳發布《關于加快(kuài)培育和(hé)發展住房(fáng)租賃市場(chǎng)的(de)若幹意見》，要求規範租賃行爲，促進住房(fáng)租賃市場(chǎng)健康發展。據悉，2014年至2016年上半年，僅北(běi)京市第一中級人(rén)民法院就審結房(fáng)屋租賃合同糾紛案件742件，占該院房(fáng)地産類案件的(de)15%。結合審判實踐，北(běi)京一中院對(duì)涉及房(fáng)屋租賃熱(rè)點問題的(de)典型案例進行了(le)梳理(lǐ)，并就當前房(fáng)屋租賃中的(de)風險對(duì)社會公衆進行了(le)提示。

群租房(fáng)租賃合同是否有效

　　2013年8月(yuè)19日，張某與某房(fáng)屋中介公司簽訂租賃合同，約定張某租賃中介公司所有的(de)一套房(fáng)屋中的(de)一間，租金每月(yuè)1500元，租期一年。合同簽訂當日，張某支付租金及押金後，入住該房(fáng)屋。合同履行期間，中介公司又将該套房(fáng)屋的(de)其他(tā)房(fáng)間打隔斷後出租給多(duō)人(rén)。次年4月(yuè)，相關行政管理(lǐ)部門在租賃房(fáng)屋所在小區(qū)張貼告知書(shū)，對(duì)打隔斷等群租行爲進行整頓治理(lǐ)，要求上述房(fáng)屋的(de)承租人(rén)盡快(kuài)搬離。此後，相關部門聯合執法清理(lǐ)群租房(fáng)，張某主動搬離了(le)租賃房(fáng)屋，此時(shí)距1年租賃期滿還(hái)差2個(gè)月(yuè)。後張某向法院提起訴訟請求：1.确認雙方租賃合同無效；2.中介公司返還(hái)已支付的(de)房(fáng)屋租金及押金。

　　法院審理(lǐ)認爲，張某與中介公司簽訂的(de)租賃合同合法有效。因中介公司将房(fáng)屋群租，違反了(le)相關管理(lǐ)規定，在清理(lǐ)群租房(fáng)過程中，法院确認雙方的(de)合同于張某2014年5月(yuè)19日搬離房(fáng)屋之日起解除，并判決中介公司返還(hái)張某已支付的(de)剩餘租金及押金。

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　　2013年7月(yuè)18日，北(běi)京市住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉建設委員(yuán)會等部門聯合發布《關于公布本市出租房(fáng)屋人(rén)均居住面積标準等有關問題的(de)通(tōng)知》，明(míng)确禁止将房(fáng)屋改造後分(fēn)割出租。實踐中，當事人(rén)常以房(fáng)屋爲群租房(fáng)爲由起訴要求确認租賃合同無效。而《關于公布本市出租房(fáng)屋人(rén)均居住面積标準等有關問題的(de)通(tōng)知》僅爲地方性規定，違反上述規定并不影(yǐng)響租賃合同的(de)效力，故當事人(rén)一方以房(fáng)屋屬于群租房(fáng)爲由要求确認房(fáng)屋租賃合同無效的(de)，法院不予支持。但同時(shí)也(yě)應明(míng)确，法院對(duì)租賃合同效力的(de)認定不影(yǐng)響行政主管機關對(duì)違反行政管理(lǐ)規定的(de)違法行爲予以處理(lǐ)。

保障性住房(fáng)能否出租

　　朱先生于2005年3月(yuè)購(gòu)買了(le)北(běi)京市保障性住房(fáng)一套，并實際居住使用(yòng)。2011年6月(yuè)，朱先生搬入其另外購(gòu)買的(de)一套商品房(fáng)，并将保障性住房(fáng)出租給高(gāo)先生。出租後，朱先生又想提前将房(fáng)屋收回，在與高(gāo)先生協商無果後，起訴至法院，以保障性住房(fáng)對(duì)外出租違反相關規定爲由，要求判決雙方簽訂的(de)房(fáng)屋租賃合同無效。

　　法院審理(lǐ)後認爲，朱先生以房(fáng)屋是保障性住房(fáng)爲由，要求确認租賃合同無效，沒有充分(fēn)的(de)法律依據，法院不予支持。同時(shí)，法院對(duì)租賃合同效力的(de)認定不影(yǐng)響行政主管機關對(duì)違反行政管理(lǐ)規定的(de)違法行爲予以處理(lǐ)。最終判決駁回了(le)朱先生的(de)訴訟請求。

■法官說法■

　　雖然購(gòu)買保障性住房(fáng)後将其出租獲利，并不符合政府保障房(fáng)制度設立的(de)初衷，但是，我國法律并未明(míng)确禁止保障性住房(fáng)的(de)租賃，故當事人(rén)僅以租賃房(fáng)屋爲保障性住房(fáng)爲由，要求确認房(fáng)屋租賃合同無效的(de)，并不符合合同法關于合同無效的(de)規定，故法院不予支持。但同時(shí)亦須明(míng)确，法院未對(duì)合同效力進行否定，并不影(yǐng)響行政主管機關對(duì)違反行政管理(lǐ)規定的(de)違法行爲予以處理(lǐ)。

租賃面積與合同不符誰擔責

　　劉先生與樂(yuè)家公司簽訂一份房(fáng)屋租賃合同，約定樂(yuè)家公司将其代理(lǐ)的(de)401号房(fáng)屋出租給劉先生居住，房(fáng)屋建築面積78平方米，租賃期限一年，租金每月(yuè)5000元。合同簽訂後，劉先生向樂(yuè)家公司支付了(le)約定費用(yòng)後入住房(fáng)屋。入住後不久，劉先生經查詢發現401号房(fáng)屋面積隻有67.7平方米，遂與樂(yuè)家公司交涉要求減少租金。遭到拒絕後，劉先生向樂(yuè)家公司發出律師函，要求終止合同并退還(hái)多(duō)收租金。随後，劉先生搬離訴争房(fáng)屋。後雙方協商未果，劉先生訴至法院，要求解除合同，樂(yuè)家公司退還(hái)其房(fáng)租、中介費等相應費用(yòng)，賠償其違約金1萬元及搬家費用(yòng)等實際損失。

　　法院認爲，專業的(de)房(fáng)地産中介機構，應當知道房(fáng)屋的(de)實際面積。劉先生作爲普通(tōng)的(de)自然人(rén)，無法推定其在看房(fáng)時(shí)有能力看出房(fáng)屋面積不足78平方米。樂(yuè)家公司在與劉先生締約時(shí)，兩項面積存在較大(dà)差距，明(míng)顯不符合合同約定。法院最終判令解除雙方租賃合同，樂(yuè)家公司返還(hái)劉先生多(duō)收的(de)租金等相應費用(yòng)，并支付劉先生違約金1萬元，賠償其搬家費等實際損失。

■法官說法■

　　房(fáng)屋租賃合同履行過程中，如果租賃房(fáng)屋的(de)租金數額與租賃面積直接相關，那麽承租人(rén)以合同約定面積與實際面積不符爲由，要求出租人(rén)承擔減付租金等違約責任的(de)，法院予以支持；如果租賃房(fáng)屋是當事人(rén)雙方認可(kě)的(de)特定房(fáng)屋，合同約定的(de)租金标準爲固定數額，出租人(rén)依約交付該特定房(fáng)屋，承租人(rén)在合理(lǐ)期限内未提出異議(yì)，那麽承租人(rén)又以合同約定面積與實際面積不符爲由主張拒付、減付租金的(de)，法院不予支持。

租賃合同能否提前解除

　　2011年，王某租賃張某名下(xià)一處房(fáng)屋開辦餐館。2014年，因經營不善，王某突然停業并撤離租賃房(fáng)屋，留下(xià)大(dà)量設備未清理(lǐ)，也(yě)未繼續交納租金。張某訴至法院，要求判決解除雙方租賃合同，王某将房(fáng)屋清理(lǐ)恢複原狀後交還(hái)張某。王某則表示，除非張某對(duì)其物(wù)品和(hé)裝修等予以賠償，否則不同意解除合同。

　　法院經審理(lǐ)認爲，王某自行搬離房(fáng)屋且不再繼續支付租金，已經以行爲方式表示其不再履行合同，屬嚴重違約，張某要求解除合同，應當支持。故法院判決解除雙方的(de)租賃合同，王某清理(lǐ)房(fáng)屋并将房(fáng)屋恢複原狀返還(hái)張某。

■法官說法■

　　房(fáng)屋租賃合同屬于持續性合同，但在合同履行過程中，難免出現市場(chǎng)行情變化(huà)等情況。一般地，承租人(rén)單方搬離房(fáng)屋，不具有單方解除合同的(de)效力，如果出租人(rén)也(yě)願意解除合同，法院可(kě)判決解除合同，由承租人(rén)承擔違約責任；如果出租人(rén)堅持不解除，法院不宜強制承租人(rén)必須使用(yòng)房(fáng)屋，可(kě)以直接判決解除租賃合同，要求承租人(rén)就提前解約給出租人(rén)造成的(de)損失承擔賠償責任。

營業執照(zhào)可(kě)否随房(fáng)租賃

　　2012年9月(yuè)，紅太陽公司與李某簽訂《房(fáng)屋租賃合同》，約定紅太陽公司将自己的(de)經營用(yòng)房(fáng)及營業執照(zhào)及煙(yān)草(cǎo)專賣許可(kě)證一并提供給李某使用(yòng)。合同簽訂後，李某使用(yòng)租賃房(fáng)屋進行經營活動。李某支付房(fáng)屋租金至2013年4月(yuè)。2013年2月(yuè)20日，紅太陽公司的(de)法定代表人(rén)陳某将營業執照(zhào)原件從李某處取走，到有關部門辦理(lǐ)工商年檢和(hé)換證，之後未将相關證照(zhào)及時(shí)交給李某，造成李某自2013年2月(yuè)20日起在無證的(de)狀态下(xià)經營。李某因此向紅太陽公司提出要求終止租賃合同，紅太陽公司同意合同解除，但雙方就租賃保證金的(de)退還(hái)等問題未達成一緻，房(fáng)屋未能交接。爲此，紅太陽公司訴至法院，要求李某返還(hái)房(fáng)屋，支付經營期間的(de)房(fáng)屋使用(yòng)費等相關費用(yòng)。李某亦提出反訴，要求紅太陽公司返還(hái)租賃保證金5000元。

　　法院認爲，涉案的(de)《房(fáng)屋租賃合同》中，出租人(rén)将營業執照(zhào)及煙(yān)草(cǎo)專賣許可(kě)證一并交由承租人(rén)使用(yòng)，違反了(le)國家強制性規定，租賃合同應爲無效。本案中，雙方當事人(rén)對(duì)該合同的(de)無效均有責任，最終判決李某返還(hái)房(fáng)屋、支付截止到實際騰退之日止的(de)房(fáng)屋使用(yòng)費及實際發生的(de)水(shuǐ)電費、稅費，紅太陽公司将租賃保證金返還(hái)李某。

■法官說法■

　　營業執照(zhào)的(de)使用(yòng)屬于行政監管的(de)範疇，一般來(lái)說，不會影(yǐng)響房(fáng)屋租賃合同的(de)效力。但是，因國家對(duì)于涉及國計民生、國家利益、社會公共利益等的(de)項目設置了(le)限制經營和(hé)特許經營制度，若承租人(rén)使用(yòng)出租人(rén)提供的(de)營業執照(zhào)進行經營的(de)範圍包含了(le)國家限制經營、特許經營的(de)活動，則屬于擅自變更經營主體，會對(duì)市場(chǎng)秩序造成破壞，故這(zhè)種租賃合同應被認定無效。

房(fáng)屋空置的(de)損失誰承擔

　　2013年12月(yuè)，徐先生與廣廈公司簽訂《租賃協議(yì)》，約定廣廈公司将74号商鋪出租給徐先生，徐先生需向廣廈公司交納租金及管理(lǐ)費，租賃期限從2013年12月(yuè)30日至2016年12月(yuè)29日。徐先生支付了(le)押金和(hé)首期租金後，對(duì)該商鋪進行了(le)裝修。2014年2月(yuè)，裝修完成，但因該商鋪上有其他(tā)公司的(de)注冊登記，導緻徐先生無法辦理(lǐ)營業執照(zhào)和(hé)衛生許可(kě)證。2014年11月(yuè)，廣廈公司明(míng)确告知徐先生執照(zhào)無法辦出，徐先生随即離開商鋪，但并未将商鋪返還(hái)廣廈公司。2015年2月(yuè)，徐先生起訴，要求解除租賃協議(yì)，廣廈公司賠償其經濟損失。廣廈公司則反訴要求确認協議(yì)于2014年12月(yuè)1日解除，徐先生返還(hái)訴争房(fáng)屋并支付房(fáng)屋占用(yòng)期間的(de)使用(yòng)費。經徐先生申請，法院委托鑒定機構對(duì)74号商鋪的(de)裝修殘值進行了(le)鑒定。2015年6月(yuè)4日，法院組織雙方進行了(le)交接，徐先生向廣廈公司返還(hái)了(le)訴争商鋪。

　　法院認爲，雖然徐先生未實際經營，并在2014年11月(yuè)撤場(chǎng)，但其直到2015年6月(yuè)4日才将訴争商鋪返還(hái)給廣廈公司，故仍應支付其實際占有訴争商鋪期間的(de)租金及管理(lǐ)費。但考慮到因相關證照(zhào)無法辦理(lǐ)對(duì)徐先生正常經營造成的(de)影(yǐng)響，且廣廈公司對(duì)于租賃協議(yì)的(de)解除承擔主要責任，故判決廣廈公司酌情補償徐先生部分(fēn)租金及管理(lǐ)費。

■法官說法■

　　出租人(rén)将房(fáng)屋交付承租人(rén)後，因雙方産生糾紛導緻房(fáng)屋空置的(de)，承租人(rén)是否應當承擔空置期間的(de)房(fáng)屋租金或使用(yòng)費，在實踐中容易引發争議(yì)。原則上，隻要承租人(rén)未将房(fáng)屋交還(hái)出租人(rén)，即使空置，隻要房(fáng)屋仍處在承租人(rén)的(de)實際控制下(xià)，承租人(rén)就應當負擔實際交還(hái)房(fáng)屋之前的(de)房(fáng)屋租金或使用(yòng)費。出租人(rén)在起訴要求承租人(rén)騰退房(fáng)屋的(de)同時(shí)，可(kě)以一并要求承租人(rén)承擔房(fáng)屋空置期間的(de)租金或房(fáng)屋使用(yòng)費。具體的(de)費用(yòng)标準由法院根據房(fáng)屋是否符合合同約定的(de)使用(yòng)條件、訴訟中評估鑒定期限延長(cháng)的(de)原因、當事人(rén)過錯程度等因素予以确定。

■法官提示■

合法交易依法維權

　　如何更好地規範租賃雙方的(de)交易行爲，減小交易風險？北(běi)京一中院法官結合審判實踐積累的(de)經驗，梳理(lǐ)了(le)在房(fáng)屋租賃中不同階段應注意的(de)問題，向公衆進行風險提示。

簽訂租賃合同厘清房(fáng)屋性質

　　在房(fáng)屋租賃合同簽訂階段，租賃雙方應當提前了(le)解租賃房(fáng)屋的(de)性質，對(duì)幾類特殊的(de)租賃加以關注。

　　首先，對(duì)于帶營業執照(zhào)租賃的(de)房(fáng)屋，一般來(lái)說，營業執照(zhào)的(de)使用(yòng)不影(yǐng)響房(fáng)屋租賃合同的(de)效力，但租賃雙方都應當按照(zhào)法律規定從事經營活動，不得(de)通(tōng)過帶照(zhào)租賃的(de)方式将包含限制經營或特許經營業務的(de)營業執照(zhào)提供給他(tā)人(rén)使用(yòng)。對(duì)于保障性住房(fáng)及群租房(fáng)租賃，因保障性住房(fáng)或群租房(fáng)的(de)租賃雖然不會導緻租賃合同無效，但并不符合相關法律規定，出租人(rén)出租該類房(fáng)屋，可(kě)能會受到相關行政機關的(de)行政處罰。出租人(rén)應當按照(zhào)法律規定的(de)用(yòng)途使用(yòng)房(fáng)屋，不要貪圖一時(shí)之利，做(zuò)違反國家政策法律的(de)行爲；承租人(rén)也(yě)應避免租賃此類房(fáng)屋，以免因小失大(dà)，導緻自身利益受損。

　　其次，租賃雙方應當在房(fáng)屋租賃合同中對(duì)雙方權利義務等事項作出明(míng)确約定，以免争議(yì)發生。房(fáng)屋租賃合同中應當明(míng)确約定租賃房(fáng)屋的(de)實際面積、租金的(de)計算(suàn)方法、提前解除租賃合同的(de)條件及相應責任承擔等。出租人(rén)應當遵守誠實信用(yòng)原則，将出租房(fáng)屋的(de)真實情況向承租人(rén)如實告知。承租人(rén)也(yě)應通(tōng)過查看租賃房(fáng)屋所有權證或向權威機構查詢等方式，确認房(fáng)屋性質、房(fáng)屋面積等基本情況。

履行租賃合同雙方誠實守信

　　在房(fáng)屋租賃合同履行階段，租賃雙方都應遵循誠實信用(yòng)原則，嚴格履行合同約定的(de)義務。

　　其一，承租人(rén)應當以法律規定和(hé)合同約定的(de)方法和(hé)用(yòng)途使用(yòng)租賃房(fáng)屋，不得(de)擅自改變房(fáng)屋用(yòng)途。

　　其二，除非房(fáng)屋租賃合同中有特别約定，否則承租人(rén)對(duì)房(fáng)屋進行裝飾裝修或擴建，應征得(de)出租人(rén)的(de)同意。出租人(rén)亦應當時(shí)時(shí)關注租賃房(fáng)屋的(de)實際狀況，若不同意承租人(rén)的(de)裝飾裝修或擴建行爲，應當在知道或應當知道承租人(rén)行爲的(de)合理(lǐ)期限内（一般爲六個(gè)月(yuè)）提出異議(yì)，否則将視爲同意承租人(rén)的(de)裝飾裝修或擴建行爲。

　　其三，除非房(fáng)屋租賃合同中有特别約定，否則承租人(rén)将房(fáng)屋轉租給第三人(rén)，應征得(de)出租人(rén)的(de)同意。若承租人(rén)未經同意将房(fáng)屋轉租，出租人(rén)有權在知道或應當知道轉租事實的(de)六個(gè)月(yuè)内提出異議(yì)，要求解除租賃合同。

發生租賃糾紛及時(shí)收集證據

　　在房(fáng)屋租賃合同履行過程中，由于各種主客觀因素影(yǐng)響，難免導緻糾紛産生。糾紛發生之後，雙方當事人(rén)應當及時(shí)收集證據，采用(yòng)法律手段保護自己的(de)合法權益。

　　一要注意，因一方違約導緻房(fáng)屋租賃合同無法繼續履行的(de)，守約方應當采取合理(lǐ)措施減少損失擴大(dà)，這(zhè)也(yě)是守約方的(de)法定義務之一。如承租人(rén)要求提前解除合同而從租賃房(fáng)屋中搬離的(de)，出租人(rén)不能任由房(fáng)屋空置，而讓承租人(rén)支付高(gāo)額的(de)賠償費用(yòng)；反之，如出租人(rén)要求提前收回房(fáng)屋的(de)，承租人(rén)也(yě)應采取合理(lǐ)措施，如正在進行裝修的(de)應停止裝修，或停水(shuǐ)停電的(de)情況下(xià)應及時(shí)将房(fáng)屋内的(de)物(wù)品處理(lǐ)，防止損失進一步擴大(dà)。

　　二要注意，當事人(rén)雙方同意終止合同或者經審查合同無法繼續履行的(de)，雙方當事人(rén)應當及時(shí)辦理(lǐ)房(fáng)屋交接。訴訟期間，雙方當事人(rén)可(kě)以在法院的(de)組織下(xià)進行交接，也(yě)可(kě)自行辦理(lǐ)交接。如果當事人(rén)一方在法院釋明(míng)後仍拒絕交接的(de)，應當承擔此期間的(de)房(fáng)屋租金或房(fáng)屋使用(yòng)費。租賃雙方交接房(fáng)屋時(shí)應當辦理(lǐ)正式的(de)書(shū)面交接手續，對(duì)交接進行簽字确認，便于法院對(duì)交接的(de)程序和(hé)時(shí)間進行認定，防止當事人(rén)遭受不必要的(de)損失。