關于房(fáng)屋租賃合同中，尤其是商業用(yòng)房(fáng)中，最常發生的(de)一種争議(yì)即爲轉租糾紛，商業用(yòng)房(fáng)的(de)用(yòng)途多(duō)爲經營需要，而經營即面對(duì)很多(duō)未知的(de)風險和(hé)經營者的(de)能力問題，實際承租人(rén)因爲經營能力的(de)限制，很多(duō)時(shí)候會考慮到通(tōng)過轉租獲得(de)收益，而以此獲得(de)的(de)收益一定程度上會超過實際經營所帶來(lái)的(de)利益。

　　一、關于轉租的(de)法律規定

　　(一)合同效力

　　根據《合同法》第二百二十四條：“承租人(rén)經出租人(rén)同意，可(kě)以将租賃物(wù)轉租給第三人(rén)。承租人(rén)轉租的(de)，承租人(rén)與出租人(rén)之間的(de)租賃合同繼續有效，第三人(rén)對(duì)租賃物(wù)造成損失的(de)，承租人(rén)應當賠償損失。承租人(rén)未經出租人(rén)同意轉租的(de)，出租人(rén)可(kě)以解除合同。”轉租問題分(fēn)爲兩種情況，一是出租人(rén)知情且同意，另一種情況是未經出租人(rén)同意，但是針對(duì)出租合同和(hé)轉租合同效力問題，《合同法》并未給出明(míng)确意見，還(hái)是要根據司法解釋進一步分(fēn)析。

　　根據《最高(gāo)人(rén)民法院關于審理(lǐ)城(chéng)鎮房(fáng)屋租賃合同糾紛案件具體應用(yòng)法律若幹問題的(de)解釋》第十五條：“承租人(rén)經出租人(rén)同意将租賃房(fáng)屋轉租給第三人(rén)時(shí)，轉租期限超過承租人(rén)剩餘租賃期限的(de)，人(rén)民法院應當認定超過部分(fēn)的(de)約定無效。但出租人(rén)與承租人(rén)另有約定的(de)除外。”轉租如果經過出租人(rén)同意，那麽隻能是超過承租人(rén)剩餘租賃期限的(de)，超過部分(fēn)轉租合同約定無效，并非整個(gè)合同均屬無效。

　　(二)合同解除問題

　　1、合同解除權利和(hé)時(shí)間問題

　　在《合同法》第二百二十四條中，提到未經出租人(rén)同意的(de)轉租行爲，出租人(rén)可(kě)以解除合同。根據《最高(gāo)人(rén)民法院關于審理(lǐ)城(chéng)鎮房(fáng)屋租賃合同糾紛案件具體應用(yòng)法律若幹問題的(de)解釋》第十六條第一款：“出租人(rén)知道或者應當知道承租人(rén)轉租，但在六個(gè)月(yuè)内未提出異議(yì)，其以承租人(rén)未經同意爲由請求解除合同或者認定轉租合同無效的(de)，人(rén)民法院不予支持。”

　　也(yě)就是說，出租人(rén)對(duì)承租人(rén)轉租行爲提出異議(yì)是受到時(shí)間限制的(de)，應該在“知道或者應當知道”六個(gè)月(yuè)内提出異議(yì)，否則轉租行爲不會成爲合同解除或者無效的(de)理(lǐ)由。換句話(huà)說，出租人(rén)知道或者應當知道承租人(rén)轉租的(de)事實，成爲承租人(rén)“合法”轉租的(de)關鍵，該舉證責任在承租人(rén)。

　　2、合同解除後的(de)處理(lǐ)問題

　　關于出租人(rén)與承租人(rén)的(de)合同解除的(de)後續處理(lǐ)問題，可(kě)以根據《合同法》第九十七條以及相關合同約定内容處理(lǐ)，涉及到的(de)違約責任由承租人(rén)承擔。出租人(rén)解除合同之後同樣影(yǐng)響到承租人(rén)和(hé)次承租人(rén)的(de)轉租合同解除或者其他(tā)情形的(de)終止，造成次承租人(rén)損失的(de)，承租人(rén)應當賠償，隻不過存在特殊情況，即次承租人(rén)知道或者應當知道承租人(rén)未經出租人(rén)同意轉租，在這(zhè)種情況下(xià)，因租賃合同解除造成次承租人(rén)損失，次承租人(rén)要求承租人(rén)賠償的(de)不會被支持。當然，關于次承租人(rén)是否知情，應當由承租人(rén)舉證證明(míng)其曾經告知過次承租人(rén)這(zhè)一事實。

　　最後，關于訴訟中的(de)第三人(rén)問題，根據《最高(gāo)人(rén)民法院關于審理(lǐ)城(chéng)鎮房(fáng)屋租賃合同糾紛案件具體應用(yòng)法律若幹問題的(de)解釋》第十六條第二款：“因租賃合同産生的(de)糾紛案件，人(rén)民法院可(kě)以通(tōng)知次承租人(rén)作爲第三人(rén)參加訴訟。”從這(zhè)裏的(de)措辭上看，法院并不是必須追加次承租人(rén)作爲第三人(rén)參加訴訟，但是情況不同是否有必要追加第三人(rén)結果也(yě)不同。

　　二、關于商業用(yòng)房(fáng)的(de)規定

　　商業用(yòng)房(fáng)具有一定的(de)特殊性，商業用(yòng)房(fáng)的(de)租賃目的(de)一般會在合同中有所約定，例如：從事餐飲或者其他(tā)特定用(yòng)途，作爲承租人(rén)來(lái)說，其經營能力業決定了(le)是否能夠獲得(de)收益，相同地段、相同鋪位的(de)商業用(yòng)房(fáng)對(duì)于不同的(de)承租人(rén)來(lái)說獲得(de)的(de)收益肯定有所不同，那麽在其經營不善的(de)情況下(xià)，往往第一個(gè)想到的(de)就是将餘下(xià)租賃期内的(de)房(fáng)屋轉租出去，以較高(gāo)的(de)租金獲得(de)收益。在出租人(rén)要求解除合同的(de)情況下(xià)，如何證明(míng)出租人(rén)“知道或者應當知道”?

　　一般出租人(rén)“知道”對(duì)于承租人(rén)來(lái)說是很難證明(míng)的(de)，畢竟書(shū)面合同已經有了(le)明(míng)确約定禁止轉租的(de)情況下(xià)，通(tōng)過書(shū)面協議(yì)同意承租人(rén)轉租自相矛盾，有違常理(lǐ)，那麽承租人(rén)隻能通(tōng)過出租人(rén)“應當知道”來(lái)證明(míng)。

　　在南(nán)甯鐵路運輸中級法院審理(lǐ)的(de)曾金見與羅美(měi)英房(fáng)屋租賃合同糾紛中體現了(le)對(duì)“應當知道”的(de)證明(míng)與分(fēn)析過程，案号(2016)桂71民終97号，法院認爲：“曾金見作爲涉案房(fáng)屋及場(chǎng)地的(de)合法所有人(rén)，并且居住在與涉案房(fáng)屋同一棟樓房(fáng)内，應該清楚知悉涉案房(fáng)屋和(hé)場(chǎng)地的(de)使用(yòng)情況，故從2015年4月(yuè)1日羅美(měi)英将房(fáng)屋轉租給王權林(lín)用(yòng)于經營輪胎生意起，曾金見對(duì)于羅美(měi)英轉租行爲應當是知曉的(de)，到2016年1月(yuè)初曾金見提出異議(yì)時(shí)止，時(shí)間經過了(le)8個(gè)月(yuè)。

　　根據《最高(gāo)人(rén)民法院關于審理(lǐ)城(chéng)鎮房(fáng)屋租賃合同糾紛案件具體應用(yòng)法律若幹問題的(de)解釋》第十六條第一款的(de)規定：‘出租人(rén)知道或者應當知道承租人(rén)轉租，但在六個(gè)月(yuè)未提出異議(yì)，其以承租人(rén)未經同意爲由請求解除合同或者認定轉租合同無效的(de)，人(rén)民法院不予支持。’

　　故曾金見以承租人(rén)未經同意爲由請求解除曾金見與羅美(měi)英的(de)租房(fáng)合同以及認定羅美(měi)英與王權林(lín)轉租合同無效的(de)訴請，不予支持。”出租人(rén)與承租人(rén)是否同在租賃标的(de)物(wù)内成爲承租人(rén)證明(míng)出租人(rén)“應當知道”的(de)重要依據，大(dà)多(duō)數情況下(xià)，尤其是商業用(yòng)房(fáng)的(de)出租人(rén)，爲了(le)方便整體經營與管理(lǐ)，在出租标的(de)物(wù)的(de)大(dà)樓或者商鋪周邊都會設有辦公室，那麽出租人(rén)不可(kě)能對(duì)承租人(rén)轉租的(de)情況毫不知情，因此，認定其“應當知道”具有一定道理(lǐ)。

　　除此之外，商業性用(yòng)房(fáng)還(hái)有其特殊性，在合同中一般會約定承租人(rén)從事何種用(yòng)途，如果一家約定從事餐飲的(de)商鋪忽然間變成了(le)銷售散裝食品的(de)商戶，作爲出租人(rén)仍然抗辯對(duì)此不知情，恐怕有違常理(lǐ)，也(yě)就是說，對(duì)于雙方來(lái)說在合同中明(míng)确約定房(fáng)屋從事的(de)用(yòng)途，是對(duì)雙方利益的(de)保護，如果出租人(rén)一旦發現承租人(rén)不再從事約定用(yòng)途，即可(kě)要求核實具體情況，發現轉租也(yě)可(kě)以及時(shí)在6個(gè)月(yuè)内行使合同解除權，或者追究承租人(rén)擅自改變用(yòng)途的(de)違約責任;相反，對(duì)于承租人(rén)來(lái)說，可(kě)以通(tōng)過該“無聲的(de)反抗”證明(míng)出租人(rén)“應當知道”轉租事實，在司法解釋規定的(de)時(shí)間内并未提出異議(yì)，其無權解除合同。

　　三、結語

　　出租人(rén)與承租人(rén)訂立合同時(shí)，一旦約定了(le)禁止轉租的(de)條款，表明(míng)雙方對(duì)此都是有理(lǐ)解和(hé)認識的(de)，也(yě)可(kě)以說是對(duì)不允許轉租達成的(de)一緻意見，但是現實中不可(kě)避免承租人(rén)轉租的(de)情況，針對(duì)住宅房(fáng)屋，出租人(rén)作爲個(gè)人(rén)不知情的(de)情況不少見，對(duì)于轉租的(de)情形隻能通(tōng)過合同條款約定，賦予出租人(rén)了(le)解情況的(de)權利，否則承租人(rén)一旦轉租會損害出租人(rén)權利，其有權主張違約責任;

　　針對(duì)商業用(yòng)房(fáng)，又具有特殊情況，相較于都是個(gè)人(rén)的(de)住宅房(fáng)屋租賃，特殊問題特殊對(duì)待，不能一概否認出租人(rén)“知道或者應當知道”的(de)可(kě)能，同樣也(yě)是促進出租人(rén)履行自身的(de)合同權利義務，維護雙方的(de)權利。