關鍵詞：民事/商品房(fáng)買賣合同/借款合同/清償債務/法律效力/審查

　　裁判要點

　　借款合同雙方當事人(rén)經協商一緻，終止借款合同關系，建立商品房(fáng)買賣合同關系，将借款本金及利息轉化(huà)爲已付購(gòu)房(fáng)款并經對(duì)賬清算(suàn)的(de)，不屬于《中華人(rén)民共和(hé)國物(wù)權法》第一百八十六條規定禁止的(de)情形，該商品房(fáng)買賣合同的(de)訂立目的(de)，亦不屬于《最高(gāo)人(rén)民法院關于審理(lǐ)民間借貸案件适用(yòng)法律若幹問題的(de)規定》第二十四條規定的(de)“作爲民間借貸合同的(de)擔保”。在不存在《中華人(rén)民共和(hé)國合同法》第五十二條規定情形的(de)情況下(xià)，該商品房(fáng)買賣合同具有法律效力。但對(duì)轉化(huà)爲已付購(gòu)房(fáng)款的(de)借款本金及利息數額，人(rén)民法院應當結合借款合同等證據予以審查，以防止當事人(rén)将超出法律規定保護限額的(de)高(gāo)額利息轉化(huà)爲已付購(gòu)房(fáng)款。

　　相關法條

　　《中華人(rén)民共和(hé)國物(wù)權法》第一百八十六條

　　《中華人(rén)民共和(hé)國合同法》第五十二條

　　基本案情

　　原告湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛訴稱：根據雙方合同約定，新疆鄂爾多(duō)斯彥海房(fáng)地産開發有限公司（以下(xià)簡稱彥海公司）應于2014年9月(yuè)30日向四人(rén)交付符合合同約定的(de)房(fáng)屋。但至今爲止，彥海公司拒不履行房(fáng)屋交付義務。故請求判令：一、彥海公司向湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛支付違約金6000萬元；二、彥海公司承擔湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛主張權利過程中的(de)損失費用(yòng)41.63萬元；三、彥海公司承擔本案的(de)全部訴訟費用(yòng)。彥海公司辯稱：湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛應分(fēn)案起訴。四人(rén)與彥海公司沒有購(gòu)買和(hé)出售房(fáng)屋的(de)意思表示，雙方之間房(fáng)屋買賣合同名爲買賣實爲借貸，該商品房(fáng)買賣合同系爲借貸合同的(de)擔保，該約定違反了(le)《中華人(rén)民共和(hé)國擔保法》第四十條、《中華人(rén)民共和(hé)國物(wù)權法》第一百八十六條的(de)規定無效。雙方簽訂的(de)商品房(fáng)買賣合同存在顯失公平、乘人(rén)之危的(de)情況。四人(rén)要求的(de)違約金及損失費用(yòng)亦無事實依據。

　　法院經審理(lǐ)查明(míng)：湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛與彥海公司于2013年先後簽訂多(duō)份借款合同，通(tōng)過實際出借并接受他(tā)人(rén)債權轉讓，取得(de)對(duì)彥海公司合計2.6億元借款的(de)債權。爲擔保該借款合同履行，四人(rén)與彥海公司分(fēn)别簽訂多(duō)份商品房(fáng)預售合同，并向當地房(fáng)屋産權交易管理(lǐ)中心辦理(lǐ)了(le)備案登記。該債權陸續到期後，因彥海公司未償還(hái)借款本息，雙方經對(duì)賬，确認彥海公司尚欠四人(rén)借款本息361398017.78元。雙方随後重新簽訂商品房(fáng)買賣合同，約定彥海公司将其名下(xià)房(fáng)屋出售給四人(rén)，上述欠款本息轉爲已付購(gòu)房(fáng)款，剩餘購(gòu)房(fáng)款38601982.22元，待辦理(lǐ)完畢全部标的(de)物(wù)産權轉移登記後一次性支付給彥海公司。湯龍等四人(rén)提交與彥海公司對(duì)賬表顯示，雙方之間的(de)借款利息系分(fēn)别按照(zhào)月(yuè)利率3%和(hé)4%、逾期利率10%計算(suàn)，并計算(suàn)複利。

　　裁判結果

　　新疆維吾爾自治區(qū)高(gāo)級人(rén)民法院于2015年4月(yuè)27日作出（2015）新民一初字第2号民事判決，判令：一、彥海公司向湯龍、馬忠太、劉新龍、王洪剛支付違約金9275057.23元；二、彥海公司向湯龍、馬忠太、劉新龍、王洪剛支付律師費416300元；三、駁回湯龍、馬忠太、劉新龍、王洪剛的(de)其他(tā)訴訟請求。上述款項，應于判決生效後十日内一次性付清。宣判後，彥海公司以雙方之間買賣合同系借款合同的(de)擔保，并非雙方真實意思表示，且欠款金額包含高(gāo)利等爲由，提起上訴。最高(gāo)人(rén)民法院于2015年10月(yuè)8日作出（2015）民一終字第180号民事判決：一、撤銷新疆維吾爾自治區(qū)高(gāo)級人(rén)民法院（2015）新民一初字第2号民事判決；二、駁回湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛的(de)訴訟請求。

　　裁判理(lǐ)由

　　法院生效裁判認爲：本案争議(yì)的(de)商品房(fáng)買賣合同簽訂前，彥海公司與湯龍等四人(rén)之間确實存在借款合同關系，且爲履行借款合同，雙方簽訂了(le)相應的(de)商品房(fáng)預售合同，并辦理(lǐ)了(le)預購(gòu)商品房(fáng)預告登記。但雙方系争商品房(fáng)買賣合同是在彥海公司未償還(hái)借款本息的(de)情況下(xià)，經重新協商并對(duì)賬，将借款合同關系轉變爲商品房(fáng)買賣合同關系，将借款本息轉爲已付購(gòu)房(fáng)款，并對(duì)房(fáng)屋交付、尾款支付、違約責任等權利義務作出了(le)約定。民事法律關系的(de)産生、變更、消滅，除基于法律特别規定，需要通(tōng)過法律關系參與主體的(de)意思表示一緻形成。民事交易活動中，當事人(rén)意思表示發生變化(huà)并不鮮見，該意思表示的(de)變化(huà)，除爲法律特别規定所禁止外，均應予以準許。本案雙方經協商一緻終止借款合同關系，建立商品房(fáng)買賣合同關系，并非爲雙方之間的(de)借款合同履行提供擔保，而是借款合同到期彥海公司難以清償債務時(shí)，通(tōng)過将彥海公司所有的(de)商品房(fáng)出售給湯龍等四位債權人(rén)的(de)方式，實現雙方權利義務平衡的(de)一種交易安排。該交易安排并未違反法律、行政法規的(de)強制性規定，不屬于《中華人(rén)民共和(hé)國物(wù)權法》第一百八十六條規定禁止的(de)情形，亦不适用(yòng)《最高(gāo)人(rén)民法院關于審理(lǐ)民間借貸案件适用(yòng)法律若幹問題的(de)規定》第二十四條規定。尊重當事人(rén)嗣後形成的(de)變更法律關系性質的(de)一緻意思表示，是貫徹合同自由原則的(de)題中應有之意。彥海公司所持本案商品房(fáng)買賣合同無效的(de)主張，不予采信。

　　但在确認商品房(fáng)買賣合同合法有效的(de)情況下(xià)，由于雙方當事人(rén)均認可(kě)該合同項下(xià)已付購(gòu)房(fáng)款系由原借款本息轉來(lái)，且彥海公司提出該欠款數額包含高(gāo)額利息。在當事人(rén)請求司法确認和(hé)保護購(gòu)房(fáng)者合同權利時(shí)，人(rén)民法院對(duì)基于借款合同的(de)實際履行而形成的(de)借款本金及利息數額應當予以審查，以避免當事人(rén)通(tōng)過簽訂商品房(fáng)買賣合同等方式，将違法高(gāo)息合法化(huà)。經審查，雙方之間借款利息的(de)計算(suàn)方法，已經超出法律規定的(de)民間借貸利率保護上限。對(duì)雙方當事人(rén)包含高(gāo)額利息的(de)欠款數額，依法不能予以确認。由于法律保護的(de)借款利率明(míng)顯低于當事人(rén)對(duì)賬确認的(de)借款利率，故應當認爲湯龍等四人(rén)作爲購(gòu)房(fáng)人(rén)，尚未足額支付合同約定的(de)購(gòu)房(fáng)款，彥海公司未按照(zhào)約定時(shí)間交付房(fáng)屋，不應視爲違約。湯龍等四人(rén)以彥海公司逾期交付房(fáng)屋構成違約爲事實依據，要求彥海公司支付違約金及律師費，缺乏事實和(hé)法律依據。一審判決判令彥海公司承擔支付違約金及律師費的(de)違約責任錯誤，本院對(duì)此予以糾正。

　　（生效裁判審判人(rén)員(yuán)：辛正郁、潘傑、沈丹丹）