上海市虹口區(qū)久樂(yuè)大(dà)廈小區(qū)業主大(dà)會訴上海環亞實業總公司業主共有權糾紛案

（最高(gāo)人(rén)民法院審判委員(yuán)會討(tǎo)論通(tōng)過　2016年9月(yuè)19日發布）

關鍵詞

民事業主共有權 / 專項維修資金 / 法定義務 / 訴訟時(shí)效

裁判要點

專項維修資金是專門用(yòng)于物(wù)業共用(yòng)部位、共用(yòng)設施設備保修期滿後的(de)維修和(hé)更新、改造的(de)資金，屬于全體業主共有。繳納專項維修資金是業主爲維護建築物(wù)的(de)長(cháng)期安全使用(yòng)而應承擔的(de)一項法定義務。業主拒絕繳納專項維修資金，并以訴訟時(shí)效提出抗辯的(de)，人(rén)民法院不予支持。

相關法條

《中華人(rén)民共和(hé)國民法通(tōng)則》第135條

《中華人(rén)民共和(hé)國物(wù)權法》第79條、第83條第2款

《物(wù)業管理(lǐ)條例》第7條第4項、第54條第1款、第2款

基本案情

2004年3月(yuè)，被告上海環亞實業總公司(以下(xià)簡稱環亞公司)取得(de)上海市虹口區(qū)久樂(yuè)大(dà)廈底層、二層房(fáng)屋的(de)産權，底層建築面積691.36平方米、二層建築面積910.39平方米。環亞公司未支付過上述房(fáng)屋的(de)專項維修資金。2010年9月(yuè)，原告久樂(yuè)大(dà)廈小區(qū)業主大(dà)會(以下(xià)簡稱久樂(yuè)業主大(dà)會)經征求業主表決意見，決定由久樂(yuè)業主大(dà)會代表業主提起追討(tǎo)維修資金的(de)訴訟。久樂(yuè)業主大(dà)會向法院起訴，要求環亞公司就其所有的(de)久樂(yuè)大(dà)廈底層、二層的(de)房(fáng)屋向原告繳納專項維修資金57566.9元。被告環亞公司辯稱，其于2004年獲得(de)房(fáng)地産權證，至本案訴訟有6年之久，原告從未主張過維修資金，該請求已超過訴訟時(shí)效，不同意原告訴請。

裁判結果

上海市虹口區(qū)人(rén)民法院于2011年7月(yuè)21日作出（2011）虹民三（民）初字第833号民事判決：被告環亞公司應向原告久樂(yuè)業主大(dà)會繳納久樂(yuè)大(dà)廈底層、二層房(fáng)屋的(de)維修資金57566.9元。宣判後，環亞公司向上海市第二中級人(rén)民法院提起上訴。上海市第二中級人(rén)民法院于2011年9月(yuè)21日作出(2011)滬二中民二(民)終字第1908号民事判決：駁回上訴，維持原判。

裁判理(lǐ)由

法院生效裁判認爲：《中華人(rén)民共和(hé)國物(wù)權法》（以下(xià)簡稱《物(wù)權法》）第七十九條規定，“建築物(wù)及其附屬設施的(de)維修資金，屬于業主共有。經業主共同決定，可(kě)以用(yòng)于電梯、水(shuǐ)箱等共有部分(fēn)的(de)維修。”《物(wù)業管理(lǐ)條例》第五十四條第二款規定，“專項維修資金屬于業主所有，專項用(yòng)于物(wù)業保修期滿後物(wù)業共用(yòng)部位、共用(yòng)設施設備的(de)維修和(hé)更新、改造，不得(de)挪作他(tā)用(yòng)”。《住宅專項維修資金管理(lǐ)辦法》(建設部、财政部令第165号)（以下(xià)簡稱《辦法》）第二條第二款規定，“本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用(yòng)于住宅共用(yòng)部位、共用(yòng)設施設備保修期滿後的(de)維修和(hé)更新、改造的(de)資金。”依據上述規定，維修資金性質上屬于專項基金，系爲特定目的(de)，即爲住宅共用(yòng)部位、共用(yòng)設施設備保修期滿後的(de)維修和(hé)更新、改造而專設的(de)資金。它在購(gòu)房(fáng)款、稅費、物(wù)業費之外，單獨籌集、專戶存儲、單獨核算(suàn)。由其專用(yòng)性所決定，專項維修資金的(de)繳納并非源于特别的(de)交易或法律關系，而是爲了(le)準備應急性地維修、更新或改造區(qū)分(fēn)所有建築物(wù)的(de)共有部分(fēn)。由于共有部分(fēn)的(de)維護關乎全體業主的(de)共同或公共利益，所以維修資金具有公共性、公益性。

《物(wù)業管理(lǐ)條例》第七條第四項規定，業主在物(wù)業管理(lǐ)活動中，應當履行按照(zhào)國家有關規定交納專項維修資金的(de)義務。第五十四條第一款規定：“住宅物(wù)業、住宅小區(qū)内的(de)非住宅物(wù)業或者與單幢住宅樓結構相連的(de)非住宅物(wù)業的(de)業主，應當按照(zhào)國家有關規定交納專項維修資金。”依據上述規定，繳納專項維修資金是爲特定範圍的(de)公共利益，即建築物(wù)的(de)全體業主共同利益而特别确立的(de)一項法定義務，這(zhè)種義務的(de)産生與存在僅僅取決于義務人(rén)是否屬于區(qū)分(fēn)所有建築物(wù)範圍内的(de)住宅或非住宅所有權人(rén)。因此，繳納專項維修資金的(de)義務是一種旨在維護共同或公共利益的(de)法定義務，其隻存在補繳問題，不存在因時(shí)間經過而可(kě)以不繳的(de)問題。

業主大(dà)會要求補繳維修資金的(de)權利，是業主大(dà)會代表全體業主行使維護小區(qū)共同或公共利益之職責的(de)管理(lǐ)權。如果允許某些業主不繳納維修資金而可(kě)享有以其他(tā)業主的(de)維修資金維護共有部分(fēn)而帶來(lái)的(de)利益，其他(tā)業主就有可(kě)能在維護共有部分(fēn)上支付超出自己份額的(de)金錢，這(zhè)違背了(le)公平原則，并将對(duì)建築物(wù)的(de)長(cháng)期安全使用(yòng)，對(duì)全體業主的(de)共有或公共利益造成損害。

基于專項維修資金的(de)性質和(hé)業主繳納專項維修資金義務的(de)性質，被告環亞公司作爲久樂(yuè)大(dà)廈的(de)業主，不依法自覺繳納專項維修資金，并以業主大(dà)會起訴追討(tǎo)專項維修資金已超過訴訟時(shí)效進行抗辯，該抗辯理(lǐ)由不能成立。原告根據被告所有的(de)物(wù)業面積，按照(zhào)同期其他(tā)業主繳納專項維修資金的(de)計算(suàn)标準算(suàn)出的(de)被告應繳納的(de)數額合理(lǐ)，據此判決被告應當按照(zhào)原告訴請支付專項維修資金。

（生效裁判審判人(rén)員(yuán)：盧薇薇、陳文麗、成皿）