位于東四環附近的(de)後現代城(chéng)小區(qū)，張先生站在自家房(fáng)子外一籌莫展。房(fáng)屋已被中介公司換了(le)鎖，他(tā)無法進入。

　　兩年前，張先生将自家房(fáng)屋托管至一家中介公司，每月(yuè)按時(shí)會收到房(fáng)租。今年1月(yuè)底，張先生沒有如期收到房(fáng)租，此後便再難聯系上房(fáng)屋維護人(rén)及中介公司。

　　疫情之下(xià)，遇到了(le)房(fáng)屋租售糾紛的(de)還(hái)有宋先生。春節前，宋先生買了(le)一套三居室，打算(suàn)春節後再賣掉自住的(de)兩居室，賣房(fáng)款變成換房(fáng)首付款。時(shí)至今日，交納首付款的(de)日子臨近，自己的(de)兩居室卻因客源少而無法脫手。

　　在疫情中遇到的(de)房(fáng)屋租售糾紛是否屬于不可(kě)抗力?面對(duì)這(zhè)樣的(de)糾紛又該如何解決?

　　托管房(fáng)屋

　　收不到房(fáng)租

　　收不回房(fáng)子

　　東四環旁的(de)後現代城(chéng)小區(qū)，張先生的(de)房(fáng)子已經空了(le)兩個(gè)多(duō)月(yuè)。兩年前，他(tā)将自家房(fáng)屋托管給中介公司，簽了(le)托管五年的(de)長(cháng)約。“每個(gè)月(yuè)基本上都能按時(shí)收到房(fáng)租，有的(de)時(shí)候會晚一兩天。”

　　而今年1月(yuè)底，房(fáng)租卻沒有如期而至。

　　“本以爲是因爲過年了(le)，可(kě)能年後就能打錢。”春節後，張先生與房(fáng)屋維護人(rén)聯系時(shí)發現，電話(huà)與短信均已無人(rén)應答(dá)。簽約時(shí)，中介公司稱不設押金，每月(yuè)定期支付房(fáng)租。“我手裏沒有押金，一下(xià)子找不到他(tā)們了(le)，感覺就不太好。”

　　返回後現代城(chéng)小區(qū)後，張先生發現小區(qū)中有許多(duō)業主有著(zhe)與自己類似的(de)遭遇。面對(duì)已經換成了(le)密碼鎖的(de)房(fáng)屋，張先生無法進入。“因爲孩子上學的(de)原因，我們在别的(de)區(qū)租房(fáng)，每月(yuè)租金一萬元，相當于以租養租。收不到房(fáng)租後，對(duì)生活影(yǐng)響很大(dà)。”

　　張先生将房(fáng)屋托管給青宿托管平台，該平台将房(fáng)源長(cháng)租後改造成民宿，突如其來(lái)的(de)疫情，讓民宿遭遇無人(rén)入住的(de)窘境。

　　從事民宿經營的(de)王女(nǚ)士表示，自己曾經在某小區(qū)中有30多(duō)套民宿房(fáng)屋，疫情發生以來(lái)，春節期間的(de)訂單全部取消并全額退款。“房(fáng)子就一直空下(xià)來(lái)，通(tōng)過與房(fáng)東協商，幾乎都賠了(le)一個(gè)月(yuè)的(de)違約金，損失超過40萬元。要是租房(fáng)時(shí)沒有留押金的(de)話(huà)，托管方鎖門消失後，房(fáng)東就很難受了(le)。”

　　記者多(duō)次與青宿托管平台、房(fáng)屋維護人(rén)進行聯系，電話(huà)始終無人(rén)接聽(tīng)。

　　房(fáng)屋租賃平台“看房(fáng)狗”負責人(rén)李貝克表示，疫情對(duì)租房(fáng)市場(chǎng)影(yǐng)響較大(dà)，尤其是一些民宿經營者。部分(fēn)托管公司使用(yòng)“押零付一”的(de)方式在市場(chǎng)中收房(fáng)，同時(shí)爲房(fáng)東提供一份長(cháng)約。“但是這(zhè)樣的(de)方式，對(duì)房(fáng)東來(lái)說一旦出現類似問題，房(fáng)東利益得(de)不到保障。對(duì)于這(zhè)樣方式的(de)收房(fáng)行爲，房(fáng)東應該有所警惕。”

　　“現在能想到的(de)是打官司，要不就直接開鎖破門，然後再找租戶。”面對(duì)無法進入的(de)房(fáng)子，張先生除了(le)氣憤更多(duō)的(de)是無奈。

　　先買後賣

　　看房(fáng)人(rén)很少

　　已近違約期

　　“腸子都要悔青了(le)。”家住順義馬坡附近的(de)宋先生遇到的(de)則是房(fáng)屋買賣難題，幾個(gè)月(yuè)來(lái)，一家人(rén)常因爲換房(fáng)而情緒低落。

　　去年年底，宋先生看中了(le)一套三居室，同樣在他(tā)居住的(de)小區(qū)中。“談好價格就簽了(le)合同，付了(le)20萬元定金，并約定2020年6月(yuè)1日交首付款。”

　　自己的(de)兩居室也(yě)在中介的(de)網站上挂牌出售。“我的(de)房(fáng)是個(gè)不到90平方米的(de)兩居室，又是南(nán)北(běi)通(tōng)透，中介告訴我這(zhè)個(gè)是小區(qū)裏緊俏的(de)戶型，很快(kuài)就會成交。”

　　但是，一切并未如宋先生所願。

　　因疫情原因，中介人(rén)員(yuán)在春節後鮮有複工，小區(qū)嚴控人(rén)員(yuán)進入。宋先生的(de)房(fáng)子一直無人(rén)問津，而約定交納首付款的(de)日子卻一天天臨近。“真著(zhe)急啊，每天都在催中介，但是一是很少有人(rén)看房(fáng)，二是小區(qū)很難進。”

　　“需要買我房(fáng)子的(de)人(rén)給我首付，我才能付那個(gè)三居室的(de)首付。”中介人(rén)員(yuán)給宋先生算(suàn)了(le)出售的(de)最後日期，超過4月(yuè)下(xià)旬房(fáng)屋再未成交，程序便很難走完。“我面臨著(zhe)違約，20萬元定金就得(de)給人(rén)家了(le)。”

　　翻看合同時(shí)，“不可(kě)抗力”原因讓宋先生猶如抓住了(le)一根救命稻草(cǎo)。在向多(duō)名中介人(rén)員(yuán)詢問後，得(de)到的(de)兩種答(dá)案讓他(tā)更加迷惑。“有的(de)說屬于，有的(de)說不屬于不可(kě)抗力。”

　　北(běi)京大(dà)成律師事務所律師盧明(míng)生表示，此種情況不應在不可(kě)抗力的(de)範圍中。即使沒有疫情發生，也(yě)無法保證能在約定期内售出房(fáng)屋。“疫情可(kě)以說是一個(gè)因素，如進行訴訟，買家可(kě)申請酌情減少違約金數額，但是能不能減，能減多(duō)少并不确定。”

　　“這(zhè)種情況不适用(yòng)于不可(kě)抗力因素，無法因此對(duì)已有合同進行解約。”北(běi)京浩勤律所主任律師于娜認爲，因疫情原因，一些房(fáng)屋出售、交易會遇到問題。“目前沒有相似案例，可(kě)以與賣方協商簽訂補充協議(yì)，要求适當延長(cháng)約定時(shí)間。但是在合同期内首先不能違約，也(yě)應在此期間保留好相關證據。”

　　宋先生通(tōng)過中介與賣方溝通(tōng)簽訂補充協議(yì)，但是對(duì)方并不同意。“我做(zuò)了(le)最壞的(de)打算(suàn)，就是那20萬元定金賠給他(tā)了(le)。”

　　((北(běi)京晚報 記者 趙喜斌)