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土地征收與房(fáng)屋拆遷的(de)區(qū)别

廈門土地征收律師咨詢

 

 土地征收與房(fáng)屋拆遷的(de)區(qū)别

  百姓長(cháng)期對(duì)土地征收(農民稱賣地)和(hé)城(chéng)市房(fáng)屋拆遷(農民稱動遷)的(de)概念不清被混爲一談,有的(de)官員(yuán)也(yě)稱征地拆遷工作雲雲。其實二者有本質的(de)區(qū)别,不是一個(gè)法律概念。

  《土地管理(lǐ)法》規定,土地征收是指國家爲了(le)公共利益的(de)需要,運用(yòng)國家強制力,按照(zhào)法定程序将一定範圍農村(cūn)集體土地的(de)所有權轉爲國家所有權,并依法對(duì)被征收土地的(de)原權利人(rén)(包括土地所有權人(rén)、使用(yòng)權人(rén)以及土地承包經營權的(de)發包人(rén)、承包人(rén)、轉包人(rén)等)給予補償的(de)活動。

  土地征收的(de)具體實施部門是各級國土行政主管部門。

  《城(chéng)市房(fáng)屋拆遷條例》規定,城(chéng)市房(fáng)屋拆遷是指爲了(le)實施城(chéng)市規劃、舊(jiù)城(chéng)區(qū)改造,運用(yòng)國家強制力,組織在城(chéng)市規劃區(qū)内國有土地上實施房(fáng)屋拆遷,并對(duì)原房(fáng)屋權利人(rén)(包括房(fáng)屋所有權人(rén)、使用(yòng)權人(rén)、出租人(rén)、承租人(rén)、轉租人(rén)等)給予補償、安置的(de)活動。

  房(fáng)屋拆遷的(de)具體實施部門是各級建設行政主管部門。

一、土地征收程序

第一步:發布征地通(tōng)告

  由縣或市級國土資源局在被征收土地所在地的(de)村(cūn)範圍内發布征地通(tōng)告,告知被征土地的(de)村(cūn)集體經濟組織和(hé)村(cūn)民:征地範圍、面積、補償方式、補償标準、安置途徑以及征地用(yòng)途等。通(tōng)告後搶栽、搶種的(de)農作物(wù)或者搶建的(de)建築物(wù)不列入補償範圍。

第二步:征詢村(cūn)民意見

  由縣或市級國土資源局會同所在的(de)鄉鎮政府,就征地通(tōng)告的(de)内容征詢村(cūn)集體經濟組織和(hé)農民的(de)意見,有不同意見的(de)應記錄在案,根據村(cūn)委會或村(cūn)民提出的(de)意見分(fēn)别處理(lǐ)并協調解決。對(duì)補償标準、安置途徑、補償方式有異議(yì)的(de),應告知被征地相對(duì)人(rén)有權提出聽(tīng)證申請,并依法組織聽(tīng)證。國土資源局應将村(cūn)民對(duì)征收土地的(de)意見和(hé)聽(tīng)證的(de)材料作爲報批的(de)必備材料歸檔上報。

  第三步:地籍調查和(hé)地上附著(zhe)物(wù)登記

  由縣或市級國土資源局會同被征收土地的(de)所有權人(rén)、使用(yòng)權人(rén)實地調查被征土地的(de)四至邊界、土地用(yòng)途、土地面積,地上附著(zhe)物(wù)種類、數量、規格等,并由國土資源局現場(chǎng)填制調查表一式三份,由國土資源局工作人(rén)員(yuán)和(hé)所有權人(rén)、使用(yòng)權人(rén)共同确認無誤後簽字。國土資源局應将所有權人(rén)、使用(yòng)權人(rén)簽字的(de)材料作爲報批的(de)必備材料歸檔上報。

  第四步:拟訂“一書(shū)四方案”組卷上報審批

  由縣或市級國土資源局根據征詢、聽(tīng)證、調查、登記情況,按照(zhào)審批機關對(duì)報批材料的(de)要求拟訂“一書(shū)四方案”即:“建設用(yòng)地說明(míng)書(shū),農用(yòng)地轉用(yòng)方案,補充耕地方案,征收土地方案,供應土地方案。”并組卷向有批準權的(de)機關報批。

第五步:征用(yòng)土地公告

  征用(yòng)土地的(de)市、縣人(rén)民政府應當在收到省或國務院征用(yòng)土地批準文件之日起10個(gè)工作日内在被征地所在村(cūn)進行征用(yòng)土地公告。 征用(yòng)土地公告的(de)内容:

  征地批準機關、批準文号、批準時(shí)間和(hé)批準用(yòng)途;

  征用(yòng)土地的(de)所有權人(rén)、位置、地類和(hé)面積;

  征地補償标準和(hé)農業人(rén)員(yuán)安置途徑;

  辦理(lǐ)征地補償登記的(de)期限、地點。

  第六步:征地補償安置方案公告

  縣或市級國土資源局根據省或國務院征用(yòng)土地批準文件批準的(de)《征用(yòng)土地方案》在征用(yòng)土地公告之日起45日内以村(cūn)爲單位拟訂征地補償、安置方案并予以公告。征地補償、安置方案公告内容:

  被征用(yòng)土地的(de)位置、地類、面積;

  地上附著(zhe)物(wù)和(hé)青苗的(de)種類、數量;

  需要安置的(de)農業人(rén)口的(de)數量;

  土地補償費的(de)标準、數額、支付對(duì)象和(hé)支付方式;

  安置補助費的(de)标準、數額、支付對(duì)象和(hé)支付方式;

  地上附著(zhe)物(wù)和(hé)青苗的(de)補償标準和(hé)支付方式;

  農業人(rén)員(yuán)的(de)具體安置途徑;

  其他(tā)有關征地補償、安置的(de)具體措施。

  被征地農村(cūn)集體經濟組織、農村(cūn)村(cūn)民或者其他(tā)權利人(rén)對(duì)征地補償、安置方案有不同意見的(de)或者要求舉行聽(tīng)證會的(de),應當在征地補償、安置方案公告之日起10個(gè)工作日内向縣或市級國土資源局提出。

  縣或市級國土資源局應當研究被征地農村(cūn)集體經濟組織、農村(cūn)村(cūn)民或者其他(tā)權利人(rén)對(duì)征地補償、安置方案的(de)不同意見。對(duì)當事人(rén)要求聽(tīng)證的(de),應當舉行聽(tīng)證會。确需修改征地補償、安置方案的(de),應當依照(zhào)有關法律、法規和(hé)批準的(de)征用(yòng)土地方案進行修改。

  第七步:報批征地補償安置方案

  縣或市級國土資源局将公告後的(de)土地補償、安置方案,連同被征地農村(cūn)集體經濟組織、農村(cūn)村(cūn)民或者其他(tā)權利人(rén)的(de)意見及采納情況報市、縣人(rén)民政府審批。

  第八步:批準征地補償安置方案

  市、縣政府将征求意見後的(de)征地補償安置方案批準批準後,并報省國土資源廳備案,并交由市、縣國土資源行政主管部門組織實施。

第九步:土地補償登記

  被征地農村(cūn)集體經濟組織、農村(cūn)村(cūn)民或者其他(tā)權利人(rén)應當在征用(yòng)土地公告規定的(de)期限内持土地權屬證書(shū)(土地承包合同)到指定地點辦理(lǐ)征地補償登記手續。

  被征地農村(cūn)集體經濟組織、農村(cūn)村(cūn)民或者其他(tā)權利人(rén)未如期辦理(lǐ)征地補償登記手續的(de),其補償内容以市、縣國土資源行政主管部門的(de)調查結果爲準。

  第十步:實施補償安置方案和(hé)交付土地

  按規定支付征地補償安置費,被征地單位和(hé)個(gè)人(rén)按期交付土地。

二、房(fáng)屋拆遷程序:

  (一)領取房(fáng)屋拆遷許可(kě)證:拆遷房(fáng)屋的(de)單位向房(fáng)屋所在地的(de)市、縣人(rén)民政府房(fáng)屋拆遷管理(lǐ)部門申請領取房(fáng)屋拆遷許可(kě)證。

  (二)發布拆遷公告:房(fáng)屋拆遷管理(lǐ)部門發布拆遷公告,将拆遷許可(kě)證中載明(míng)的(de)拆遷人(rén)、拆遷範圍、拆遷期限等事項,向社會公布。

  (三)訂立拆遷補償安置協議(yì),實施拆遷:由拆遷人(rén)與被拆遷人(rén)就補償方式和(hé)補償金額、安置用(yòng)房(fáng)面積和(hé)安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和(hé)過渡期限等事項,訂立拆遷補償安置協議(yì)。

  1、雙方達不成拆遷補償安置協議(yì)的(de),經當事人(rén)申請,由房(fáng)屋拆遷管理(lǐ)部門裁決。在裁決規定的(de)搬遷期限内未搬遷的(de),由房(fáng)屋所在地的(de)市、縣人(rén)民政府責成有關部門強制拆遷,或者由房(fáng)屋拆遷管理(lǐ)部門申請人(rén)民法院強制拆遷。強制拆遷前,拆遷人(rén)應就被拆除房(fáng)屋的(de)有關事項辦理(lǐ)證據公證。

  2、雙方達成拆遷補償安置協議(yì)的(de),被拆遷人(rén)或者房(fáng)屋承租人(rén)在協議(yì)約定的(de)搬遷期限内拒絕搬遷的(de),拆遷人(rén)可(kě)以向仲裁委員(yuán)會申請仲裁或者向人(rén)民法院起訴。訴訟期間,拆遷人(rén)可(kě)以申請人(rén)民法院先予執行。

  從上述可(kě)以看出,國家征收土地與城(chéng)市房(fáng)屋拆遷是不同的(de)法律概念。兩者的(de)主要區(qū)别:

  一是适用(yòng)的(de)法律程序不同。國家建設征收土地适用(yòng)《土地管理(lǐ)法》及其配套法規中關于國家建設征收土地的(de)規定;城(chéng)市房(fáng)屋拆遷适用(yòng)《城(chéng)市房(fáng)屋拆遷條例》的(de)規定。

  二是适用(yòng)範圍不同。國家建設征收土地的(de)适用(yòng)範圍是農村(cūn)集體所有的(de)土地;城(chéng)市房(fáng)屋拆遷的(de)适用(yòng)範圍是城(chéng)市規劃區(qū)内的(de)國有土地。

  三是行爲所指向的(de)标的(de)不同。國家建設征收土地指向的(de)标的(de)是農村(cūn)集體土地所有權;城(chéng)市房(fáng)屋拆遷指向的(de)标的(de)是房(fáng)屋。

  四是法律後果不同。國家建設征收土地導緻的(de)法律後果是農村(cūn)集體土地所有權的(de)消滅;城(chéng)市房(fáng)屋拆遷導緻的(de)法律後果是被拆遷房(fáng)屋所有權的(de)消滅以及房(fáng)屋産權的(de)等價調整或者價值的(de)交換。

  很顯然,征收土地與房(fáng)屋拆遷是不同的(de)行政管理(lǐ)行爲,依法分(fēn)别由負有相應職能的(de)行政機關行使管理(lǐ)權。依照(zhào)《城(chéng)市房(fáng)地産管理(lǐ)法》第六十二條的(de)規定,某些地方由一個(gè)機關統一負責土地管理(lǐ)和(hé)房(fáng)産管理(lǐ)(或者房(fáng)屋拆遷管理(lǐ))工作的(de),該機關可(kě)以依法分(fēn)别行使該兩項職權,遵循相應的(de)法律程序對(duì)征收土地和(hé)房(fáng)屋拆遷實施行政管理(lǐ)。依法行政體現在每個(gè)具體行政行爲上首先應該是依法定程序行政。隻有通(tōng)過程序正義,才能達到結果正義,隻有實現程序的(de)公正,才能體現結果的(de)公正。按照(zhào)依法行政關于職權法定的(de)原則和(hé)行政行爲應當符合法定程序的(de)要求,征收土地的(de)行政管理(lǐ)職權和(hé)房(fáng)屋拆遷的(de)行政管理(lǐ)職權不能混淆;組織實施征收土地的(de)法律程序和(hé)組織實施房(fáng)屋拆遷的(de)法律程序在具體操作中不能串用(yòng)。

  但遺憾的(de)是,相當一段時(shí)期以來(lái),個(gè)别地方的(de)有關行政機關特别是集土地行政管理(lǐ)和(hé)房(fáng)屋行政管理(lǐ)職能于一身的(de)個(gè)别行政機關,依法行政意識相對(duì)薄弱、缺乏行政行爲應當遵循程序至上的(de)理(lǐ)念,看不到程序公正必将直接影(yǐng)響結果公正的(de)重要性,從而忽視了(le)嚴格的(de)程序對(duì)具體行政行爲的(de)規範作用(yòng),以至于在相關管理(lǐ)工作中常習(xí)慣性地、想當然地将征收土地的(de)行政管理(lǐ)職權和(hé)房(fáng)屋拆遷的(de)行政管理(lǐ)職權混淆在一起,進而将組織實施征收土地的(de)法律程序和(hé)組織實施房(fáng)屋拆遷的(de)法律程序串繞在一起,在對(duì)征收土地實施行政管理(lǐ)時(shí)擅自加入了(le)房(fáng)屋拆遷程序,爲日後的(de)工作埋下(xià)了(le)隐患。如有的(de)案例表現爲既發布征收土地公告,又發布房(fáng)屋拆遷公告,确定拆遷人(rén)和(hé)被拆遷人(rén);有的(de)既制定征地補償安置方案,又讓所謂的(de)“拆遷人(rén)”與被征地範圍内的(de)房(fáng)屋産權人(rén)簽定拆遷補償安置協議(yì);有的(de)既以阻撓國家建設征收土地爲由對(duì)拒不交出土地者發出責令交出土地決定書(shū),

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