近日，據房(fáng)地産協會主辦的(de)中國房(fáng)價行情網數據顯示，廈門超越北(běi)上廣深等320個(gè)城(chéng)市一躍成爲全國房(fáng)産估值最高(gāo)的(de)城(chéng)市。目前，廈門平均單價47018元/㎡，平均租金單價45.41元/月(yuè)/㎡，租售比1.16%，市盈率86.28倍。深圳房(fáng)産估值水(shuǐ)平位居次席，平均單價72380元，平均租金單價76.14元，租售比1.26%，市盈率79.22倍。三亞房(fáng)産估值位居第三位，平均單價3533元，平均租金單價41.92元，租售比1.42%，市盈率70.24倍。

先來(lái)說一個(gè)問題：市盈率越高(gāo)是不是就意味著(zhe)越好呢(ne)？很顯然，并不如此。打個(gè)比方，如果房(fáng)産市盈率在70倍，意味著(zhe)依靠租金需要80年才能收回成本。而中國普遍的(de)情況，是房(fáng)産估值水(shuǐ)平較高(gāo)，甚至在全球都是最高(gāo)，屬于第一梯隊。就目前來(lái)看，全國320個(gè)城(chéng)市房(fáng)産市盈率中位數爲30倍左右——依靠租金需要30年才能收回成本。

當然，我們也(yě)能看到城(chéng)市之間的(de)房(fáng)産估值水(shuǐ)平分(fēn)化(huà)明(míng)顯。像廈門、深圳、三亞等城(chéng)市房(fáng)産估值較高(gāo)，市盈率也(yě)越高(gāo)。而市盈率在30倍以下(xià)的(de)城(chéng)市，也(yě)有100多(duō)個(gè)。房(fáng)産估值最高(gāo)的(de)廈門，與估值最低的(de)和(hé)田相差達到70.68倍！可(kě)以看出，房(fáng)地産估值嚴重分(fēn)化(huà)，跨度較大(dà)。

一般而言，城(chéng)市經濟越發達，房(fáng)産市盈率水(shuǐ)平就越高(gāo)——GDP排名全國第三、人(rén)均GDP************的(de)深圳就是個(gè)好例子。但要知道，廈門、三亞的(de)GDP排名并不高(gāo)。其中，廈門在2019年的(de)GDP總量在國内排名第33。而三亞的(de)GDP，排名更是靠後。

但爲何廈門、三亞的(de)房(fáng)産估值、市盈率水(shuǐ)平排名前列？原因就在于它們屬于非常發達的(de)旅遊城(chéng)市，且地理(lǐ)位置得(de)天獨厚。同時(shí)，廈門是全世界數一數二的(de)宜居城(chéng)市，教育醫療等水(shuǐ)平都位居全國前列。此外，一般來(lái)說發展潛力越大(dà)的(de)城(chéng)市，房(fáng)産估值水(shuǐ)平也(yě)越高(gāo)。優秀的(de)城(chéng)市獲得(de)更高(gāo)的(de)估值，也(yě)就在情理(lǐ)之中。所以，雖然廈門的(de)房(fáng)價很貴、市盈率較高(gāo)，但并不影(yǐng)響投資者的(de)熱(rè)情。

從另一個(gè)角度看，廈門房(fáng)價是周邊區(qū)域的(de)領頭羊，但租金并沒有明(míng)顯高(gāo)出同類城(chéng)市，所以租售比一直較低。這(zhè)說明(míng)廈門此前的(de)投資氛圍非常濃厚，房(fáng)價透支也(yě)很明(míng)顯。這(zhè)也(yě)能夠看出，到廈門買房(fáng)的(de)人(rén)主要是在“賭”房(fáng)價繼續上漲，對(duì)租金的(de)興趣不大(dà)。

有業内人(rén)士認爲，從收入比、租售比等方面看，廈門雖然房(fáng)産估值最高(gāo)，但泡沫也(yě)******。不過，我們也(yě)要看到廈門特殊的(de)房(fáng)地産情況。從土地層面來(lái)看，廈門近幾年嚴格控制土地供給，目的(de)是防止房(fáng)價承壓。這(zhè)導緻廈門的(de)房(fáng)子數量并沒有那麽多(duō)，在這(zhè)樣的(de)情況下(xià)，房(fáng)産估值自然越來(lái)越高(gāo)。尤其是廈門島内，幾乎快(kuài)要成爲“豪宅區(qū)”。

種種因素之下(xià)，廈門房(fáng)産估值超過北(běi)上廣深************，似乎也(yě)就在情理(lǐ)之中。對(duì)有房(fáng)在手的(de)廈門本地人(rén)來(lái)說，心裏自然是美(měi)滋滋的(de)。但對(duì)于那些投資者來(lái)說，較低的(de)租售比、較高(gāo)的(de)市盈率，或許會讓他(tā)們“心慌慌”——投資價值已經越來(lái)越小。最爲無奈的(de)，恐怕就是還(hái)沒買房(fáng)的(de)廈門本地人(rén)，或在廈門打拼的(de)外地人(rén)，實在是難以在廈門買起房(fáng)了(le)。

尤其是在疫情的(de)影(yǐng)響下(xià)，廈門的(de)旅遊業也(yě)受到巨大(dà)沖擊，并影(yǐng)響到城(chéng)市發展的(de)方方面面。未來(lái)廈門房(fáng)地産市場(chǎng)會走向何方，還(hái)不得(de)而知。畢竟在此前，廈門房(fáng)地産每每都能呈現逆勢上揚的(de)走勢。不妨讓我們靜靜等待，看廈門房(fáng)地産能帶來(lái)哪些不可(kě)思議(yì)之事吧。（科技新發現 康斯坦丁/文）