【法規标題】城(chéng)市房(fáng)地産抵押管理(lǐ)辦法
【頒布單位】建設部
【發文字号】建設部令第56号發布
【頒布時(shí)間】1997-05-09
（1997年5月(yuè)9日建設部令第56号發布，2001年8月(yuè)15日根據《建設部關于修改〈城(chéng)市城(chéng)市房(fáng)地産抵押管理(lǐ)辦法〉的(de)決定》修正）

第一章(zhāng)　總則
　　第一條　爲了(le)加強房(fáng)地産抵押管理(lǐ)，維護房(fáng)地産市場(chǎng)秩序，保障房(fáng)地産抵押當事人(rén)的(de)合法權益，根據《中華人(rén)民共和(hé)國城(chéng)市房(fáng)地産管理(lǐ)法》、《中華人(rén)民共和(hé)國擔保法》，制定本辦法。
　　第二條　凡在城(chéng)市規劃區(qū)國有土地範圍内從事房(fáng)地産抵押活動的(de)，應當遵守本辦法。
　　地上無房(fáng)屋（包括建築物(wù)、構築物(wù)及在建工程）的(de)國有土地使用(yòng)權設定抵押的(de)，不适用(yòng)本辦法。
　　第三條　本辦法所稱房(fáng)地産抵押，是指抵押人(rén)以其合法的(de)房(fáng)地産以不轉移占有的(de)方式向抵押權人(rén)提供債務履行擔保的(de)行爲。債務人(rén)不履行債務時(shí)，債權人(rén)有權依法以抵押的(de)房(fáng)地産拍(pāi)賣所得(de)的(de)價款優先受償。
　　本辦法所稱抵押人(rén)，是指将依法取得(de)的(de)房(fáng)地産提供給抵押權人(rén)，作爲本人(rén)或者第三人(rén)履行債務擔保的(de)公民、法人(rén)或者其他(tā)組織。
　　本辦法所稱抵押權人(rén)，是指接受房(fáng)地産抵押作爲債務人(rén)履行債務擔保的(de)公民、法人(rén)或者其他(tā)組織。
　　本辦法所稱預購(gòu)商品房(fáng)貸款抵押，是指購(gòu)房(fáng)人(rén)在支付首期規定的(de)房(fáng)價款後，由貸款銀行代其支付其餘的(de)購(gòu)房(fáng)款，将所購(gòu)商品房(fáng)抵押給貸款銀行作爲償還(hái)貸款履行擔保的(de)行爲。
　　本辦法所稱在建工程抵押，是指抵押人(rén)爲取得(de)在建工程繼續建造資金的(de)貸款，以其合法方式取得(de)的(de)土地使用(yòng)權連同在建工程的(de)投入資産，以不轉移占有的(de)方式抵押給貸款銀行作爲償還(hái)貸款履行擔保的(de)行爲。
　　第四條　以依法取得(de)的(de)房(fáng)屋所有權抵押的(de)，該房(fáng)屋占用(yòng)範圍内的(de)土地使用(yòng)權必須同時(shí)抵押。
　　第五條　房(fáng)地産抵押，應當遵循自願、互利、公平和(hé)誠實信用(yòng)的(de)原則。
　　依法設定的(de)房(fáng)地産抵押，受國家法律保護。
　　第六條　國家實行房(fáng)地産抵押登記制度。
　　第七條　國務院建設行政主管部門歸口管理(lǐ)全國城(chéng)市房(fáng)地産抵押管理(lǐ)工作。
　　省、自治區(qū)建設行政主管部門歸口管理(lǐ)本行政區(qū)域内的(de)城(chéng)市房(fáng)地産抵押管理(lǐ)工作。
　　直轄市、市、縣人(rén)民政府房(fáng)地産行政主管部門（以下(xià)簡稱房(fáng)地産管理(lǐ)部門）負責管理(lǐ)本行政區(qū)域内的(de)房(fáng)地産抵押管理(lǐ)工作。
第二章(zhāng)　房(fáng)地産抵押權的(de)設定
　　第八條　下(xià)列房(fáng)地産不得(de)設定抵押：
　　（一）權屬有争議(yì)的(de)房(fáng)地産；
　　（二）用(yòng)于教育、醫療、市政等公共福利事業的(de)房(fáng)地産；
　　（三）列入文物(wù)保護的(de)建築物(wù)和(hé)有重要紀念意義的(de)其他(tā)建築物(wù)；
　　（四）已依法公告列入拆遷範圍的(de)房(fáng)地産；
　　（五）被依法查封、扣押、監管或者以其他(tā)形式限制的(de)房(fáng)地産；
　　（六）依法不得(de)抵押的(de)其他(tā)房(fáng)地産。
　　第九條　同一房(fáng)地産設定兩個(gè)以上抵押權的(de)，抵押人(rén)應當将已經設定過的(de)抵押情況告知抵押權人(rén)。
　　抵押人(rén)所擔保的(de)債權不得(de)超出其抵押物(wù)的(de)價值。
　　房(fáng)地産抵押後，該抵押房(fáng)地産的(de)價值大(dà)于所擔保債權的(de)餘額部分(fēn)，可(kě)以再次抵押，但不得(de)超出餘額部分(fēn)。
　　第十條　以兩宗以上房(fáng)地産設定同一抵押權的(de)，視爲同一抵押房(fáng)地産。但抵押當事人(rén)另有約定的(de)除外。
　　第十一條　以在建工程已完工部分(fēn)抵押的(de)，其土地使用(yòng)權随之抵押。
　　第十二條　以享受國家優惠政策購(gòu)買的(de)房(fáng)地産抵押的(de)，其抵押額以房(fáng)地産權利人(rén)可(kě)以處分(fēn)和(hé)收益的(de)份額比例爲限。
　　第十三條　國有企業、事業單位法人(rén)以國家授予其經營管理(lǐ)的(de)房(fáng)地産抵押的(de)，應當符合國有資産管理(lǐ)的(de)有關規定。
　　第十四條　以集體所有制企業的(de)房(fáng)地産抵押的(de)，必須經集體所有制企業職工（代表）大(dà)會通(tōng)過，并報其上級主管機關備案。
　　第十五條　以中外合資企業、合作經營企業和(hé)外商獨資企業的(de)房(fáng)地産抵押的(de)，必須經董事會通(tōng)過，但企業章(zhāng)程另有規定的(de)除外。
　　第十六條　以有限責任公司、股份有限公司的(de)房(fáng)地産抵押的(de)，必須經董事會或者股東大(dà)會通(tōng)過，但企業章(zhāng)程另有規定的(de)除外。
　　第十七條　有經營期限的(de)企業以其所有的(de)房(fáng)地産設定抵押的(de)，所擔保債務的(de)履行期限不應當超過該企業的(de)經營期限。
　　第十八條　以具有土地使用(yòng)年限的(de)房(fáng)地産設定抵押的(de)，所擔保債務的(de)履行期限不得(de)超過土地使用(yòng)權出讓合同規定的(de)使用(yòng)年限減去已經使用(yòng)年限後的(de)剩餘年限。
　　第十九條　以共有的(de)房(fáng)地産抵押的(de)，抵押人(rén)應當事先征得(de)其他(tā)共有人(rén)的(de)書(shū)面同意。
　　第二十條　預購(gòu)商品房(fáng)貸款抵押的(de)，商品房(fáng)開發項目必須符合房(fáng)地産轉讓條件并取得(de)商品房(fáng)預售許可(kě)證。
　　第一十一條　以已出租的(de)房(fáng)地産抵押的(de)，抵押人(rén)應當将租賃情況告知抵押權人(rén)，并将抵押情況告知承租人(rén)。原租賃合同繼續有效。
　　第二十二條　設定房(fáng)地産抵押時(shí)，抵押房(fáng)地産的(de)價值可(kě)以由抵押當事人(rén)協商議(yì)定，也(yě)可(kě)以由房(fáng)地産價格評估機構評估确定。
　　法律、法規另有規定的(de)除外。
　　第二十三條　抵押當事人(rén)約定對(duì)抵押房(fáng)地産保險的(de)，由抵押人(rén)爲抵押的(de)房(fáng)地産投保，保險費由抵押人(rén)負擔。抵押房(fáng)地産投保的(de)，抵押人(rén)應當将保險單移送抵押權人(rén)保管。在抵押期間，抵押權人(rén)爲保險賠償的(de)第一受益人(rén)。
　　第二十四條　企業、事業單位法人(rén)分(fēn)立或者合并後，原抵押合同繼續有效，其權利和(hé)義務由變更後的(de)法人(rén)享有和(hé)承擔。
　　抵押人(rén)死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時(shí)，其房(fáng)地産合法繼承人(rén)或者代管人(rén)應當繼續履行原抵押合同。
第三章(zhāng)　房(fáng)地産抵押合同的(de)訂立
　　第二十五條　房(fáng)地産抵押，抵押當事人(rén)應當簽訂書(shū)面抵押合同。
　　第二十六條　房(fáng)地産抵押合同應當載明(míng)下(xià)列主要内容：
　　（一）抵押人(rén)、抵押權人(rén)的(de)名稱或者個(gè)人(rén)姓名、住所；
　　（二）主債權的(de)種類、數額；
　　（三）抵押房(fáng)地産的(de)處所、名稱、狀況、建築面積、用(yòng)地面積以及四至等；
　　（四）抵押房(fáng)地産的(de)價值；
　　（五）抵押房(fáng)地産的(de)占用(yòng)管理(lǐ)人(rén)、占用(yòng)管理(lǐ)方式、占用(yòng)管理(lǐ)責任以及意外損毀、滅失的(de)責任；
　　（六）債務人(rén)履行債務的(de)期限；
　　（七）抵押權滅失的(de)條件；
　　（八）違約責任；
　　（九）争議(yì)解決方式；
　　（十）抵押合同訂立的(de)時(shí)間與地點；
　　（十一）雙方約定的(de)其他(tā)事項。
　　第二十七條　以預購(gòu)商品房(fáng)貸款抵押的(de)，須提交生效的(de)預購(gòu)房(fáng)屋合同。
　　第二十八條　以在建工程抵押的(de)，抵押合同還(hái)應當載明(míng)以下(xià)内容：
　　（一）《國有土地使用(yòng)權證》、《建設用(yòng)地規劃許可(kě)證》和(hé)《建設工程規劃許可(kě)證》編号；
　　（二）已交納的(de)土地使用(yòng)權出讓金或需交納的(de)相當于土地使用(yòng)權出讓金的(de)款額；
　　（三）已投入在建工程的(de)工程款；
　　（四）施工進度及工程竣工日期；
　　（五）已完成的(de)工作量和(hé)工程量。
　　第二十九條　抵押權人(rén)要求抵押房(fáng)地産保險的(de)，以及要求在房(fáng)地産抵押後限制抵押人(rén)出租、轉讓抵押房(fáng)地産或者改變抵押房(fáng)地産用(yòng)途的(de)，抵押當事人(rén)應當在抵押合同中載明(míng)。
第四章(zhāng)　房(fáng)地産抵押登記
　　第三十條　房(fáng)地産抵押合同自簽訂之日起30日内，抵押當事人(rén)應當到房(fáng)地産所在地的(de)房(fáng)地産管理(lǐ)部門辦理(lǐ)房(fáng)地産抵押登記。
　　第三十一條　房(fáng)地産抵押合同自抵押登記之日起生效。
　　第三十二條　辦理(lǐ)房(fáng)地産抵押登記，應當向登記機關交驗下(xià)列文件：
　　（一）抵押當事人(rén)的(de)身份證明(míng)或法人(rén)資格證明(míng)；
　　（二）抵押登記申請書(shū)；
　　（三）抵押合同；
　　（四）《國有土地使用(yòng)權證》、《房(fáng)屋所有權證》或《房(fáng)地産權證》，共有的(de)房(fáng)屋還(hái)必須提交《房(fáng)屋共有權證》和(hé)其他(tā)共有人(rén)同意抵押的(de)證明(míng)；
　　（五）可(kě)以證明(míng)抵押人(rén)有權設定抵押權的(de)文件與證明(míng)材料；
　　（六）可(kě)以證明(míng)抵押房(fáng)地産價值的(de)資料：
　　（七）登記機關認爲必要的(de)其他(tā)文件。
　　第三十條　登記機關應當對(duì)申請人(rén)的(de)申請進行審核。凡權屬清楚、證明(míng)材料齊全的(de)，應當在受理(lǐ)登記之日起7日内決定是否予以登記，對(duì)不予登記的(de)，應當書(shū)面通(tōng)知申請人(rén)。
　　第三十四條　以依法取得(de)的(de)房(fáng)屋所有權證書(shū)的(de)房(fáng)地産抵押的(de)，登記機關應當在原《房(fáng)屋所有權證》上作他(tā)項權利記載後，由抵押人(rén)收執。并向抵押權人(rén)頒發《房(fáng)屋他(tā)項權證》。
　　以預售商品房(fáng)或者在建工程抵押的(de)，登記機關應當在抵押合同上作記載。抵押的(de)房(fáng)地産在抵押期間竣工的(de)，當事人(rén)應當在抵押人(rén)領取房(fáng)地産權屬證書(shū)後，重新辦理(lǐ)房(fáng)地産抵押登記。
　　第三十五條　抵押合同發生變更或者抵押關系終止時(shí)，抵押當事人(rén)應當在變更或者終止之日起15日内，到原登記機關辦理(lǐ)變更或者注銷抵押登記。
　　因依法處分(fēn)抵押房(fáng)地産而取得(de)土地使用(yòng)權和(hé)土地建築物(wù)、其他(tā)附著(zhe)物(wù)所有權的(de)，抵押當事人(rén)應當自處分(fēn)行爲生效之日起30日内，到縣級以上地方人(rén)民政府房(fáng)地産管理(lǐ)部門申請房(fáng)屋所有權轉移登記，并憑變更後的(de)房(fáng)屋所有權證書(shū)向同級人(rén)民政府土地管理(lǐ)部門申請土地使用(yòng)權變更登記。
第五章(zhāng)　抵押房(fáng)地産的(de)占用(yòng)與管理(lǐ)
　　第三十六條　已作抵押的(de)房(fáng)地産，由抵押人(rén)占用(yòng)與管理(lǐ)。
　　抵押人(rén)在抵押房(fáng)地産占用(yòng)與管理(lǐ)期間應當維護抵押房(fáng)地産的(de)安全與完好。抵押權人(rén)有權按照(zhào)抵押合同的(de)規定監督、檢查抵押房(fáng)地産的(de)管理(lǐ)情況。
　　第三十七條　抵押權可(kě)以随債權轉讓。抵押權轉讓時(shí)，應當簽訂抵押權轉讓合同，并辦理(lǐ)抵押權變更登記。抵押權轉讓後，原抵押權人(rén)應當告知抵押人(rén)。
　　經抵押權人(rén)同意，抵押房(fáng)地産可(kě)以轉讓或者出租。
　　抵押房(fáng)地産轉讓或者出租所得(de)價款，應當向抵押權人(rén)提前清償所擔保的(de)債權。超過債權數額的(de)部分(fēn)，歸抵押人(rén)所有，不足部分(fēn)由債務人(rén)清償。
　　第三十八條　因國家建設需要，将已設定抵押權的(de)房(fáng)地産列入拆遷範圍的(de)，抵押人(rén)應當及時(shí)書(shū)面通(tōng)知抵押權人(rén)；抵押雙方可(kě)以重新設定抵押房(fáng)地産，也(yě)可(kě)以依法清理(lǐ)債權債務，解除抵押合同。
　　第三十九條　抵押人(rén)占用(yòng)與管理(lǐ)的(de)房(fáng)地産發生損毀、滅失的(de)，抵押人(rén)應當及時(shí)将情況告知抵押權人(rén)，并應當采取措施防止損失的(de)擴大(dà)。抵押的(de)房(fáng)地産因抵押人(rén)的(de)行爲造成損失使抵押房(fáng)地産價值不足以作爲履行債務的(de)擔保時(shí)，抵押權人(rén)有權要求抵押人(rén)重新提供或者增加擔保以彌補不足。
　　抵押人(rén)對(duì)抵押房(fáng)地産價值減少無過錯的(de)，抵押權人(rén)隻能在抵押人(rén)因損害而得(de)到的(de)賠償的(de)範圍内要求提供擔保。抵押房(fáng)地産價值未減少的(de)部分(fēn)，仍作爲債務的(de)擔保。
第六章(zhāng)　抵押房(fáng)地産的(de)處分(fēn)
　　第四十條　有下(xià)列情況之一的(de)，抵押權人(rén)有權要求處分(fēn)抵押的(de)房(fáng)地産：
　　（一）債務履行期滿，抵押權人(rén)未受清償的(de)，債務人(rén)又未能與抵押權人(rén)達成延期履行協議(yì)的(de)；
　　（二）抵押人(rén)死亡，或者被宣告死亡而無人(rén)代爲履行到期債務的(de)；或者抵押人(rén)的(de)合法繼承人(rén)、受遺贈人(rén)拒絕履行到期債務的(de)；
　　（三）抵押人(rén)被依法宣告解散或者破産的(de)；
　　（四）抵押人(rén)違反本辦法的(de)有關規定，擅自處分(fēn)抵押房(fáng)地産的(de)；
　　（五）抵押合同約定的(de)其他(tā)情況。
　　第四十一條　有本辦法第四十條規定情況之一的(de)，經抵押當事人(rén)協商可(kě)以通(tōng)過拍(pāi)賣等合法方式處分(fēn)抵押房(fáng)地産。協議(yì)不成的(de)，抵押權人(rén)可(kě)以向人(rén)民法院提起訴訟。
　　第四十二條　抵押權人(rén)處分(fēn)抵押房(fáng)地産時(shí)，應當事先書(shū)面通(tōng)知抵押人(rén)；抵押房(fáng)地産爲共有或者出租的(de)，還(hái)應當同時(shí)書(shū)面通(tōng)知共有人(rén)或承租人(rén)；在同等條件下(xià)，共有人(rén)或承租人(rén)依法享有優先購(gòu)買權。
　　第四十三條　同一房(fáng)地産設定兩個(gè)以上抵押權時(shí)，以抵押登記的(de)先後順序受償。
　　第四十四條　處分(fēn)抵押房(fáng)地産時(shí)，可(kě)以依法将土地上新增的(de)房(fáng)屋與抵押财産一同處分(fēn)，但對(duì)處分(fēn)新增房(fáng)屋所得(de)，抵押權人(rén)無權優先受償。
　　第四十五條　以劃撥方式取得(de)的(de)土地使用(yòng)權連同地上建築物(wù)設定的(de)房(fáng)地産抵押進行處分(fēn)時(shí)，應當從處分(fēn)所得(de)的(de)價款中繳納相當于應當繳納的(de)土地使用(yòng)權出讓金的(de)款額後，抵押權人(rén)方可(kě)優先受償。
　　法律、法規另有規定的(de)依照(zhào)其規定。
　　第四十六條　抵押權人(rén)對(duì)抵押房(fáng)地産的(de)處分(fēn)，因下(xià)列情況而中止：
　　（一）抵押權人(rén)請求中止的(de)；
　　（二）抵押人(rén)申請願意并證明(míng)能夠及時(shí)履行債務，并經抵押權人(rén)同意的(de)；
　　（三）發現被拍(pāi)賣抵押物(wù)有權屬争議(yì)的(de)；
　　（四）訴訟或仲裁中的(de)抵押房(fáng)地産；
　　（五）其他(tā)應當中止的(de)情況。
　　第四十七條　處分(fēn)抵押房(fáng)地産所得(de)金額，依下(xià)列順序分(fēn)配：
　　（一）支付處分(fēn)抵押房(fáng)地産的(de)費用(yòng)；
　　（二）扣除抵押房(fáng)地産應繳納的(de)稅款；
　　（三）償還(hái)抵押權人(rén)債權本息及支付違約金；
　　（四）賠償由債務人(rén)違反合同而對(duì)抵押權人(rén)造成的(de)損害；
　　（五）剩餘金額交還(hái)抵押人(rén)。
　　處分(fēn)抵押房(fáng)地産所得(de)金額不足以支付債務和(hé)違約金、賠償金時(shí)，抵押權人(rén)有權向債務人(rén)追索不足部分(fēn)。
第七章(zhāng)　法律責任
　　第四十八條　抵押人(rén)隐瞞抵押的(de)房(fáng)地産存在共有、産權争議(yì)或者被查封、扣押等情況的(de)，抵押人(rén)應當承擔由此産生的(de)法律責任。
　　第四十九條　抵押人(rén)擅自以出售、出租、交換、贈與或者以其他(tā)方式處分(fēn)抵押房(fáng)地産的(de)，其行爲無效；造成第三人(rén)損失的(de)，由抵押人(rén)予以賠償。
　　第五十條　抵押當事人(rén)因履行抵押合同或者處分(fēn)抵押房(fáng)地産發生争議(yì)的(de)，可(kě)以協商解決；協商不成的(de)，抵押當事人(rén)可(kě)以根據雙方達成的(de)仲裁協議(yì)向仲裁機構申請仲裁；沒有仲裁協議(yì)的(de)，也(yě)可(kě)以直接向人(rén)民法院提起訴訟。
　　第五十一條　因國家建設需要，将已設定抵押權的(de)房(fáng)地産列入拆遷範圍時(shí)，抵押人(rén)違反前述第三十八條　的(de)規定，不依法清理(lǐ)債務，也(yě)不重新設定抵押房(fáng)地産的(de)，抵押權人(rén)可(kě)以向人(rén)民法院提起訴訟。
　　第五十二條　登記機關工作人(rén)員(yuán)玩忽職守、濫用(yòng)職權，或者利用(yòng)職務上的(de)便利，索取他(tā)人(rén)财物(wù)，或者非法收受他(tā)人(rén)财物(wù)爲他(tā)人(rén)謀取利益的(de)，依法給予行政處分(fēn)；構成犯罪的(de)，依法追究刑事責任。
第八章(zhāng)　附則
　　第五十三條　在城(chéng)市規劃區(qū)外國有土地上進行房(fáng)地産抵押活動的(de)，參照(zhào)本辦法執行。
　　第五十四條　本辦法由國務院建設行政主管部門負責解釋。
　　第五十五條　本辦法自1997年6月(yuè)1日起施行。