多(duō)地業主因樓盤延期交付宣布停止還(hái)貸的(de)事件持續引發關注。針對(duì)這(zhè)一事件，銀保監會有關部門負責人(rén)昨天回應稱：表示将引導金融機構市場(chǎng)化(huà)參與風險處置，加強與住建部門、中國人(rén)民銀行工作協同，支持地方政府積極推進“保交樓、保民生、保穩定”工作。

此外，招商銀行、平安銀行、中國銀行、工商銀行等主要銀行相繼發布公告，基本都表示，所涉樓盤按揭貸款規模較小，風險可(kě)控。截至15日午間，共有17家上市銀行回應爛尾樓停貸，涉及的(de)按揭金額超過40億元。

在此次“停貸”風波中，銀行需要維護債權、而業主希望順利交付、開發商則需要償還(hái)債務，各自主張不同但背後繞不過的(de)卻是商品房(fáng)預售制，這(zhè)項制度是否應該叫停也(yě)再次成爲輿論焦點。

有觀點認爲，預售制度是開發商高(gāo)杠杆發展導緻資金鏈斷裂、不能按時(shí)交房(fáng)等問題出現的(de)主要原因，取消預售制度利大(dà)于弊。不過，也(yě)有觀點指出，預售制度本身是一種工具，在過往20餘年對(duì)中國房(fáng)地産市場(chǎng)的(de)穩步發展起到了(le)重要的(de)作用(yòng)，不僅解決了(le)房(fáng)地産市場(chǎng)快(kuài)速發展階段的(de)資金需求，同時(shí)也(yě)對(duì)國民居住水(shuǐ)平的(de)提升起到有力的(de)促進作用(yòng)。取消商品房(fáng)預售制，實行現房(fáng)銷售，會進一步加劇房(fáng)企的(de)資金壓力。商品房(fáng)預售制度雖然有過，但是更多(duō)在于功，相關部門對(duì)預售資金的(de)監管隻要嚴格執行就沒有大(dà)問題。

商品房(fáng)預售制是指房(fáng)地産開發企業将正在建設中的(de)房(fáng)屋預先出售給承購(gòu)人(rén)，由承購(gòu)人(rén)預先支付定金或房(fáng)款的(de)行爲。1995年1月(yuè)1日，我國的(de)《城(chéng)市商品房(fáng)預售管理(lǐ)辦法》正式落地。作爲中國商品房(fáng)銷售的(de)最主要方式，預售制極大(dà)縮短房(fáng)企現金回籠周期，同時(shí)增加市場(chǎng)商品房(fáng)供應，推動了(le)城(chéng)鎮化(huà)發展進程。事實上，世界很多(duō)國家都存在住房(fáng)預售制，各國市場(chǎng)發展狀況、行業環境的(de)不同導緻預售制的(de)具體内容存在較大(dà)差異，發達國家普遍有嚴格的(de)資金監管、分(fēn)期支付以及違約處罰措施作爲保障。

但不可(kě)否認，預售制背後所潛藏的(de)風險也(yě)确實存在。比如，預售資金監管難，有些項目的(de)開發商就是與建築商、供應商利用(yòng)監管空隙，通(tōng)過開具虛假發票(piào)、虛報工程進度等方式，提前支取預售監管資金用(yòng)于非建設項目，從而導緻無法按時(shí)交付房(fáng)屋。此外，據國家統計局的(de)數據，今年6月(yuè)末，商品房(fáng)待售面積54784萬平方米，同比增長(cháng)7.3%，其中住宅待售面積增長(cháng)13.5%。那麽，随著(zhe)中國房(fáng)地産市場(chǎng)從增量時(shí)代步入存量時(shí)代，取消商品房(fáng)預售制是否時(shí)機已來(lái)呢(ne)？

事實上，随著(zhe)商品房(fáng)現售制度取代預售制度的(de)呼聲越來(lái)越高(gāo)，已有多(duō)地先期進入探索階段。2019年，廣東省住房(fáng)城(chéng)鄉建設廳拟訂的(de)材料建議(yì)在一些城(chéng)市逐步試點取消預售制，對(duì)于新出讓土地，逐步實行現售，并拟定取消預售，全面實施現售的(de)時(shí)間表，分(fēn)階段推進。同年10月(yuè)，廣東首個(gè)商品房(fáng)現房(fáng)銷售試點項目龍華金茂府在深圳正式亮相。2020年，海南(nán)出台文件，要求新出讓的(de)土地有建設商品房(fáng)的(de)規劃的(de)，全部實行現房(fáng)銷售制度，成爲了(le)國内首個(gè)全面實施現房(fáng)銷售的(de)省份。此後，浙江、湖北(běi)、江蘇、河(hé)南(nán)、遼甯等省份多(duō)個(gè)城(chéng)市，陸續探索實施商品房(fáng)現售制度。

在複旦大(dà)學住房(fáng)政策研究中心執行主任姚志勇看來(lái)，商品房(fáng)預售制是我國房(fáng)地産開發模式與融資模式決定的(de)，是我國商品房(fáng)建設供應機制的(de)重要部分(fēn)，對(duì)我國房(fáng)地産市場(chǎng)的(de)發展起到非常重要的(de)作用(yòng)。但從目前來(lái)看，中國房(fáng)地産市場(chǎng)出現大(dà)量的(de)存量房(fáng)，有部分(fēn)開發商的(de)負債已經達上千億，容易引發債務危機風險，所以說，現行的(de)商品房(fáng)預售制的(de)弊端也(yě)越來(lái)越明(míng)顯。不過，從短期來(lái)看，當前并不是取消預售制的(de)好時(shí)機，在沒有新的(de)開發模式和(hé)融資模式替代的(de)情況下(xià)，不能采取簡單的(de)“一刀(dāo)切”，而要從長(cháng)效制度建設考慮完善并逐步調整這(zhè)一制度。

姚志勇同時(shí)指出，目前我國房(fáng)地産開發企業大(dà)多(duō)已經完成了(le)資本積累，具備了(le)較強的(de)資金實力和(hé)市場(chǎng)競争能力，金融體系和(hé)資本市場(chǎng)發展也(yě)爲開發商提供了(le)多(duō)元化(huà)融資方式，商品房(fáng)預售制度存在的(de)曆史條件已不複存，因此從長(cháng)遠(yuǎn)來(lái)看，探索現房(fáng)銷售仍是大(dà)勢所趨，這(zhè)有助于堅持住房(fáng)的(de)居住屬性，抑制其資本屬性過熱(rè)帶來(lái)的(de)泡沫。而無論是實施商品房(fáng)預售還(hái)是現房(fáng)銷售制度，都應該以維護房(fáng)地産秩序的(de)健康平穩發展爲根本，畢竟，這(zhè)關乎著(zhe)千家萬戶的(de)利益。

（看看新聞Knews記者：彭曉燕 張蘊昆 周缇）