一、定金合同不成立買賣合同的(de)效力如何？

根據具體情況确定，定金是在合同訂立或履行之前支付的(de)以一定數額的(de)金錢作爲擔保的(de)一種債權擔保方式。債務人(rén)履行債務後，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的(de)一方不履行約定債務的(de)，無權要求返還(hái)定金;收受定金的(de)一方不履行約定的(de)債務的(de)，應當雙倍返還(hái)定金，該規則被稱爲“定金罰則”。“定金罰則”旨在督促債務人(rén)履行債務，适用(yòng)于合同訂立的(de)雙方或債權人(rén)與債務人(rén)雙方，且應以書(shū)面形式約定。

對(duì)于購(gòu)房(fáng)合同而言，定金雙方指向的(de)是房(fáng)屋買賣的(de)雙方，其目的(de)是爲了(le)保證買賣雙方能夠按時(shí)簽訂正式的(de)商品房(fáng)購(gòu)買合同，如果一方違約導緻無法簽訂購(gòu)房(fáng)合同，定金是對(duì)守約方的(de)保護和(hé)救濟。

出賣人(rén)通(tōng)過認購(gòu)、訂購(gòu)、預訂等方式向買受人(rén)收受定金作爲訂立商品房(fáng)買賣合同擔保的(de)，如果因當事人(rén)一方原因未能訂立商品房(fáng)買賣合同，應當按照(zhào)法律關于定金的(de)規定處理(lǐ);因不可(kě)歸責于當事人(rén)雙方的(de)事由，導緻商品房(fáng)買賣合同未能訂立的(de)，出賣人(rén)應當将定金返還(hái)買受人(rén)。

二、購(gòu)房(fáng)定金合同糾紛該如何處理(lǐ)？

1、首先要确認協議(yì)的(de)效力，如果合同無效，定金應該全部返還(hái)。例如：沒有經濟适用(yòng)房(fáng)購(gòu)買資格的(de)購(gòu)買未滿五的(de)經濟适用(yòng)房(fáng)協議(yì)應屬無效協議(yì)，因爲經濟适用(yòng)房(fáng)是保障性住房(fáng)，是解決住房(fáng)困難問題人(rén)的(de)住房(fáng)問題，是有資格準入性質，特别是未滿五年的(de)經濟适用(yòng)房(fáng)隻能賣給有經濟适用(yòng)房(fáng)購(gòu)買資格的(de)人(rén);

2、其次要确認協議(yì)有無有欺詐、重大(dà)誤解等情況，如果有，可(kě)以在簽訂協議(yì)之日起一年之内請求人(rén)民法院撤銷，在協議(yì)撤銷後，定金應該全部返還(hái)。例如，如果賣家隐瞞房(fáng)屋有重大(dà)安全隐患的(de)情況，就屬于欺詐。

3、再次，在協議(yì)合法有效的(de)情況下(xià)，就要确定誰是違約方，誰是守約方，給付定金的(de)一方如果違約無權要回定金，收受定金的(de)一方如果違約，應該雙倍返還(hái)定金;

4、如果隻是簽訂了(le)定金協議(yì)(比如定金支付書(shū)、房(fáng)屋認購(gòu)書(shū)等)，在定金協議(yì)約定的(de)簽訂正式房(fáng)屋買賣合同之前，如果因爲買賣雙方關于買賣合同的(de)具體條款沒有達到一緻而導緻買賣合同沒有成立，各不承擔違約責任，定金應該全部返還(hái);

5、謹慎簽訂定金協議(yì)，在沒有和(hé)賣家全部協商一緻的(de)情況下(xià)，不要給付定金，另外定金要直接給付給賣家，減少環節就是減少糾紛;購(gòu)買期房(fáng)可(kě)以不簽訂房(fáng)屋認購(gòu)書(shū)而直接簽訂商品房(fáng)預售合同;

6、爲了(le)避免發生糾紛，任何承諾最好都要落實成書(shū)面的(de)東西，個(gè)人(rén)簽字就生效，公司必須蓋單位的(de)合同專用(yòng)章(zhāng)才生效;錄音(yīn)、證人(rén)證言都可(kě)以作爲證據。

如果開發商在收取定金的(de)時(shí)候，并未同購(gòu)房(fáng)者協商确定房(fáng)屋買賣合同的(de)主要内容，也(yě)未将商品房(fáng)買賣合同的(de)文本向購(gòu)房(fáng)者出示，那麽因此導緻最終未能訂立商品房(fáng)買賣合同的(de)，這(zhè)個(gè)在法律上是被界定爲不可(kě)歸責于當事人(rén)雙方的(de)事由，并不是購(gòu)房(fáng)者違約。