上海中原物(wù)業顧問有限公司訴陶德華

居間合同糾紛案

（最高(gāo)人(rén)民法院審判委員(yuán)會討(tǎo)論通(tōng)過 2011年12月(yuè)20日發布）

關鍵詞 民事 居間合同 二手房(fáng)買賣 違約

裁判要點

房(fáng)屋買賣居間合同中關于禁止買方利用(yòng)中介公司提供的(de)房(fáng)源信息卻繞開該中介公司與賣方簽訂房(fáng)屋買賣合同的(de)約定合法有效。但是，當賣方将同一房(fáng)屋通(tōng)過多(duō)個(gè)中介公司挂牌出售時(shí)，買方通(tōng)過其他(tā)公衆可(kě)以獲知的(de)正當途徑獲得(de)相同房(fáng)源信息的(de)，買方有權選擇報價低、服務好的(de)中介公司促成房(fáng)屋買賣合同成立，其行爲并沒有利用(yòng)先前與之簽約中介公司的(de)房(fáng)源信息，故不構成違約。

相關法條

《中華人(rén)民共和(hé)國合同法》第四百二十四條

基本案情

原告上海中原物(wù)業顧問有限公司（簡稱中原公司）訴稱：被告陶德華利用(yòng)中原公司提供的(de)上海市虹口區(qū)株洲路某号房(fáng)屋銷售信息，故意跳過中介，私自與賣方直接簽訂購(gòu)房(fáng)合同，違反了(le)《房(fáng)地産求購(gòu)确認書(shū)》的(de)約定，屬于惡意“跳單”行爲，請求法院判令陶德華按約支付中原公司違約金1.65萬元。

　　被告陶德華辯稱：涉案房(fáng)屋原産權人(rén)李某某委托多(duō)家中介公司出售房(fáng)屋，中原公司并非獨家掌握該房(fáng)源信息，也(yě)非獨家代理(lǐ)銷售。陶德華并沒有利用(yòng)中原公司提供的(de)信息，不存在“跳單”違約行爲。

　　法院經審理(lǐ)查明(míng)：2008年下(xià)半年，原産權人(rén)李某某到多(duō)家房(fáng)屋中介公司挂牌銷售涉案房(fáng)屋。2008年10月(yuè)22日，上海某房(fáng)地産經紀有限公司帶陶德華看了(le)該房(fáng)屋；11月(yuè)23日，上海某房(fáng)地産顧問有限公司(簡稱某房(fáng)地産顧問公司)帶陶德華之妻曹某某看了(le)該房(fáng)屋；11月(yuè)27日，中原公司帶陶德華看了(le)該房(fáng)屋，并于同日與陶德華簽訂了(le)《房(fáng)地産求購(gòu)确認書(shū)》。該《确認書(shū)》第2.4條約定，陶德華在驗看過該房(fáng)地産後六個(gè)月(yuè)内，陶德華或其委托人(rén)、代理(lǐ)人(rén)、代表人(rén)、承辦人(rén)等與陶德華有關聯的(de)人(rén)，利用(yòng)中原公司提供的(de)信息、機會等條件但未通(tōng)過中原公司而與第三方達成買賣交易的(de)，陶德華應按照(zhào)與出賣方就該房(fáng)地産買賣達成的(de)實際成交價的(de)1%，向中原公司支付違約金。當時(shí)中原公司對(duì)該房(fáng)屋報價165萬元，而某房(fáng)地産顧問公司報價145萬元，并積極與賣方協商價格。11月(yuè)30日，在某房(fáng)地産顧問公司居間下(xià)，陶德華與賣方簽訂了(le)房(fáng)屋買賣合同，成交價138萬元。後買賣雙方辦理(lǐ)了(le)過戶手續，陶德華向某房(fáng)地産顧問公司支付傭金1. 38萬元。

　　裁判結果

　　上海市虹口區(qū)人(rén)民法院于2009年6月(yuè)23日作出（2009）虹民三（民）初字第912号民事判決：被告陶德華應于判決生效之日起十日内向原告中原公司支付違約金1.38萬元。宣判後，陶德華提出上訴。上海市第二中級人(rén)民法院于2009年9月(yuè)4日作出（2009）滬二中民二（民）終字第1508号民事判決：一、撤銷上海市虹口區(qū)人(rén)民法院(2009)虹民三(民)初字第912号民事判決；二、中原公司要求陶德華支付違約金1.65萬元的(de)訴訟請求，不予支持。

　　裁判理(lǐ)由

法院生效裁判認爲：中原公司與陶德華簽訂的(de)《房(fáng)地産求購(gòu)确認書(shū)》屬于居間合同性質，其中第2.4條的(de)約定，屬于房(fáng)屋買賣居間合同中常有的(de)禁止“跳單”格式條款，其本意是爲防止買方利用(yòng)中介公司提供的(de)房(fáng)源信息卻“跳”過中介公司購(gòu)買房(fáng)屋，從而使中介公司無法得(de)到應得(de)的(de)傭金，該約定并不存在免除一方責任、加重對(duì)方責任、排除對(duì)方主要權利的(de)情形，應認定有效。根據該條約定，衡量買方是否“跳單”違約的(de)關鍵，是看買方是否利用(yòng)了(le)該中介公司提供的(de)房(fáng)源信息、機會等條件。如果買方并未利用(yòng)該中介公司提供的(de)信息、機會等條件，而是通(tōng)過其他(tā)公衆可(kě)以獲知的(de)正當途徑獲得(de)同一房(fáng)源信息，則買方有權選擇報價低、服務好的(de)中介公司促成房(fáng)屋買賣合同成立，而不構成“跳單”違約。本案中，原産權人(rén)通(tōng)過多(duō)家中介公司挂牌出售同一房(fáng)屋，陶德華及其家人(rén)分(fēn)别通(tōng)過不同的(de)中介公司了(le)解到同一房(fáng)源信息，并通(tōng)過其他(tā)中介公司促成了(le)房(fáng)屋買賣合同成立。因此，陶德華并沒有利用(yòng)中原公司的(de)信息、機會，故不構成違約，對(duì)中原公司的(de)訴訟請求不予支持。